Tendencias del Real Estate Industrial

Impulsa e-commerce demanda de naves de mediana superficie

1/08/2019

El panorama industrial en México muestra signos de saludable desarrollo. Tan solo en 2018, y de acuerdo con un reporte de la consultora inmobiliaria Avison Young, la demanda de naves, proyectos Build to Suit y expansiones creció cerca de 520 mil metros cuadrados a nivel nacional.

Aunado a esto, las rentas anuales en naves de inventario por parte de compañías exportadoras (de sectores como el automotriz, electrónico, aeroespacial y aparatos médicos) representaron cerca de 387.4 millones de dólares en ingresos.

Y para este 2019, se prevé que el ramo industrial en México mantenga el dinamismo por dos factores: una alta confianza de los inversores en manufactura y logística, combinada con el boom del comercio electrónico, que en el primer trimestre del año creció 25% y elevó su aportación al Producto Interno Bruto nacional de 3 a 4.6%, según cifras de INEGI.

Además del éxito comercial, y en concordancia con lo que ocurre en otros mercados, estos resultados pueden propiciar un entorno favorable para el desarrollo o adecuación de un tipo especial de inmueble: las naves industriales de mediana superficie.

“Midsize tenants” escasean en EU

Como reveló un reporte de The National Real Estate Investor (NREI), el auge del e-commerce y su filosofía de entregas rápidas está generando que mercados de grandes ciudades estadounidenses como Chicago, Atlanta y Dallas volteen a ver a los midsize tenants, es decir, a las naves de entre 50 mil y 300 mil pies cuadrados (entre 4 mil 500 y 28 mil m2).

Por citar un ejemplo, entre junio de 2017 y enero 2019, se firmaron 41 contratos de renta en Indianapolis para un total de 4.8 millones de m2. Esto arroja una superficie promedio de 13,500 m2 por inmueble ocupado, según el ya mencionado estudio de Avison Young.

Así, el mercado de naves medianas en EU vive un boom de precios y rentabilidad. Citando datos de CoStar, NREI señaló que en 2017 se cotizaba en 59.56 dólares el pie cuadrado, con 7,300 millones de dólares en ventas netas. Para junio de este año, el pie cuadrado ya llegó a los 68.71 dólares, y el volumen de ventas a los 4,700 millones de dólares.

Sin embargo, este auge en la demanda no está siendo totalmente correspondido por la oferta disponible y en desarrollo. A mediados de junio, en la parte central del estado de Indiana (donde se ubica Indianapolis) solamente había 12 proyectos en construcción de naves con una extensión igual o menor a los 23,000 m2. Y si nos movemos al sur de Indiana, únicamente hay un inmueble disponible de 6,540 m2.

Aprovechando este momento, actores clave del real estate industrial ya están en busca de terrenos para desarrollar espacios de este tamaño (sobre todo en comunidades saturadas de grandes parques), con miras a mejorar sus ganancias y diversificar su portafolio.

CDMX: monstruo insaciable

De vuelta en tierra azteca, y con la entrada de nuevos actores al mercado de comercio electrónico, la demanda de inventario industrial en este sector está en su apogeo, particularmente en el centro del país.

Tan sólo en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, y de acuerdo con reportes de CBRE y AMPIP, la tasa de disponibilidad se ubicó entre 3.9 y 5.1% durante el primer trimestre del año.

Como apunta la especialista Claudia Holguín, este aumento en la demanda puede ser explicado por la creciente necesidad de integrar más centros de distribución en el mercado de consumo más grande de México, con el fin de soportar la entrega de la última milla de las compras online.

Así, no sólo se observa un aumento en la construcción de naves industriales en corredores industriales convencionales, sino que también ya se está buscando adaptar ciertos espacios medianos dentro de las ciudades, lo que en países como EU se tradujo en la creación de espacios verticales (de dos o tres pisos) para la distribución y el despacho.

Hasta aquí el panorama. Sigue pendiente de este blog y coméntanos los temas que quisieras leer.

 

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