2/01/2020
En agosto, septiembre y noviembre de 2019, el Banco de México (Banxico) realizó tres recortes consecutivos de 25 puntos base a las tasas de interés, un movimiento que no se había presentado desde inicios de 2009, cuando México atravesaba por una recesión.
En este artículo revisamos la importancia que estas decisiones de política económica tienen para el mercado inmobiliario industrial, con base en un análisis publicado en Centro Urbano y realizado por José Carlos Alemán y Alejandro Delgado de SiiLA México.
Siguiendo a la Fed
Como era de esperarse, los recortes al referencial respondieron a decisiones similares por parte de la Reserva Federal de los Estados Unidos, que el año pasado también presentó tres recortes consecutivos de 25 puntos en su referencial para ubicarse en un rango de 1.5-1.75%.
Con esto, la Tasa de Interés Interbancaria a un día se ubicó en un nivel de 7.5%, algo no visto desde mayo de 2018.
Como es bien sabido, este tipo de medidas por parte del Banco Central tienen como propósito impulsar el avance de la economía, esto a través del estímulo al gasto de empresas y consumidores por un abaratamiento del precio del crédito.
En comparación, durante todo 2018 la tasa de referencia aumentó 100 puntos base al pasar de 7.25 a 8.25%, esto debido al aumento del mismo indicador en los EU, aunado al incremento de los niveles inflacionarios en México.
Otro efecto de las tasas de interés se refleja en instrumentos de inversión con tasa libre de riesgo como son los Certificados de la Tesorería de la Federación (Cetes), que en su referente a 28 días han mostrado un marcado aumento desde 2010.
De acuerdo con los analistas de SiiLA México, bajo este escenario la industria inmobiliaria ha mantenido sus flujos de inversión o deuda –sobre todo en sus activos comerciales–, particularmente si comparamos las tasas de capitalización (cap rates) contra el comportamiento de las tasas de rendimiento de los Cetes a 28 días.
Cetes 28 días vs. cap rates industrial y retail (Fuente: Centro Urbano/SiiLA México Investor Survey).
Esto cobra especial relevancia ya que los cap rates son la métrica por excelencia para conocer el retorno sobre la inversión, en una industria como el Real Estate que maneja activos capitalizados por rentas.
Apetito inversor
En el sector industrial, el cap rate de estos activos los ubica como los de menor riesgo para la inversión, de acuerdo con lo registrado en el “SiiLA México Investor Survey”.
Como razones de esto, los encuestados mencionaron: bajas tasas de disponibilidad en los principales mercados industriales del país; precios estables por metro cuadrado (m2), y la tendencia a firmar contratos en dólares.
Por ejemplo, al tercer trimestre de 2019, el precio de salida promedio de inventario clase A fue $4.45 dólares por m2 al mes y la tasa de disponibilidad fue de 5.7% en los 13 mercados más relevantes, según datos de CBRE.
Principales indicadores industriales clase A, al 3T 2019 (Fuente: CBRE).
A esto se suman los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras), que desde su creación en 2011 han promovido la apreciación de los inmuebles industriales, contrario al incremento de los retornos de inversión medidos por el ingreso neto operativo.
Un caso concreto es el de Fibra Uno, que recientemente adquirió un portafolio de 74 propiedades y una superficie total de 1.2 millones de m2, en una transacción valuada en 841 millones de dólares (mdd).
Con esta que fue considerada la mayor compra inmobiliaria del año en México y América Latina, el Fideicomiso ya obtuvo tres beneficios:
- El incremento de sus ingresos en dólares,
- La diversificación de su portafolio (con un impulso a su segmento de manufactura), y
- Reforzar la confianza en los inversionistas de la Fibra, al no aumentar la deuda de la compañía (excepto por un crédito bancario de 500 mdd para concretar el precio de la transacción).
CKD: instrumento versátil
Por su parte, firmas de capital privado como Artha Capital han levantado varios Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’es) para impulsar sus estrategias de inversión en los sectores inmobiliario y energético.
Desde su fundación en 2010 a la actualidad, Artha administra un portafolio de más de 28 mil millones de pesos en activos reales, quien en su plataforma industrial, Frontier Industrial, cuenta con una oferta de más de 3 millones de pies cuadrados rentables totales y servicios como desarrollo de naves industriales.
Con todo esto, los expertos de SiiLA prevén que el cap rate de los activos del sector industrial mantenga su nivel en el mediano plazo, y que instrumentos como Fibras y CKD’es sigan atrayendo la atención de inversionistas al ser comparados con activos de renta fija como los Cetes.
En Frontier Industrial nos mantenemos atentos a los movimientos del mercado nacional e internacional, con el fin de realizar inversiones inteligentes que promuevan el desarrollo tanto de nuestros clientes como de las regiones donde tenemos presencia.
