27/10/2020
Sin duda, la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 y el confinamiento asociado a esta, han llevado a la población mexicana a adquirir sus productos y servicios a través de plataformas digitales, fenómeno que ha tenido un impacto sustancial en las cadenas de proveeduría y comercio al menudeo (retail).
Citando a la International Data Corporation (IDC), se espera que las ventas en línea en México facturen alrededor de 864 mil millones de pesos este 2020, un incremento de 40% con base en escenarios previos de crecimiento real anual de entre 24 y 36%.
Ante esto, las cadenas de suministro globales también se han visto afectadas de forma significativa, pues han tenido que gestionar sus necesidades de espacios de distribución, principalmente en zonas urbanas. En este artículo revisamos cómo este escenario ha impactado al mercado de parques industriales en México, así como las soluciones digitales que han tenido que implementar las empresas de comercio electrónico.
Crecimiento de ventas online y tendencias de espacio
De acuerdo con estimaciones de IDC, durante los últimos meses el mercado mexicano de e-commerce ha crecido el equivalente a las perspectivas de crecimiento de los próximos 2 a 5 años.
Esta aceleración del consumo a través de canales digitales ha provocado que los procesos de logística tengan que adaptarse y acelerar sus operaciones, lo cual a su vez ha detonado una mayor demanda de edificios industriales pequeños para almacenaje y distribución.
Para cubrir estos espacios, las empresas se han decantado por dos opciones: ya sea la compra o renta de naves industriales en el esquema multiusuario (multitenant), localizados principalmente en zonas conurbadas y dedicados a centros de distribución; o en su defecto, hacer una reconversión de tiendas en centros de entregas de última milla, que representan el último punto de almacenamiento hasta llegar a las manos del consumidor y tienen la ventaja de estar localizados dentro de las zonas urbanas.
Para ilustrar lo anterior tenemos dos ejemplos:
Escenario 1: adquisición de naves industriales en corredores industriales convencionales, como el cierre de un contrato de DHL para la construcción de un edificio Build-to-Suit de 60,000 metros cuadrados en el corredor Tultitlán, en la zona metropolitana del Valle de México
Escenario 2: consolidación de naves destinadas a la satisfacción de las necesidades de última milla dentro de la CDMX, como la inversión de 40 millones de dólares en la zona de Gustavo A. Madero por parte del desarrollador O´Donnell.
Adopción tecnológica y omnicanalidad
En un artículo de la revista Inmobiliare, Alberto Ocejo, y Daniel Ramírez de Cushman & Wakefield, apuntaron que, incluso antes que la pandemia llegara a México, ya existía una tendencia de las empresas a invertir en naves tipo multitenant.
Esto debido a que las compañías hoy buscan espacios más chicos, con miras a aprovechar el espacio de producción al máximo y debido a la implementación de procesos robotizados.
“A medida que se adoptan más innovaciones es de esperar que impacten en las estructuras de las naves industriales, ya que algunas tecnologías –como la automatización avanzada/robótica– requieren techos más altos (9.75 a 11 metros libres) y pisos muy planos”, señalaron los expertos.
Así, CBRE prevé que los retailers adopten un enfoque omnicanal en su estrategia de distribución, combinando sus redes establecidas de almacenes y tiendas “de ladrillo y mortero” con un nuevo portafolio de centros de última milla.
Esto además incluye espacios destinados al manejo de un “inventario de seguridad” aumentado, desde donde puedan suministrar rápidamente a sus centros de empaquetado y envío (fulfillment centers), así como la coordinación con proveedores logísticos y bodegas de terceros para los servicios de logística inversa (devoluciones).
Con esto, como concluye la especialista Vianey Macías de Newmark Knight Frank, no sólo el consumidor final se verá beneficiado, sino que las empresas podrán generar procesos de entrega más eficientes que les ayuden a “reducir costos y tener una gestión de procesos más ad-hoc a los incrementos de la actual demanda de productos por internet”.
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