11/02/2020
En abril de 2019, la Bolsa Institucional de Valores (Biva) anunció su primera colocación de un fideicomiso de inversión y bienes raíces (Fibra) en la forma de FibraMX, vehículo de inversión de los sectores energético y de infraestructura y con un programa a 5 años y con el que espera recaudar 50 mil millones de pesos (mdp).
En su momento, los medios financieros trataron la noticia como una victoria para la nueva plaza bursátil, que en 2018 rompió con la hegemonía de 25 años ejercida por la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) como el único mercado de valores en el país.
Desde entonces a la fecha ya se anunció un segundo listado (Fibra E Orión) y la propia directora general de Biva, María Ariza, proyectó la salida de al menos otras dos Fibras (una energética y otra inmobiliaria) y 3 Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’es) para este 2020.
En este artículo revisamos lo que representan estos movimientos para el sector de real estate industrial, así como algunas perspectivas sobre estos instrumentos de inversión.
Repunte significativo
De acuerdo con un reporte de El Economista, el mercado de bienes raíces industriales atraviesa un momento de fuerte demanda debido principalmente a tres factores:
- Un ciclo de bajas en las tasas de interés. Recordemos los tres recortes de hasta 75 puntos base que el Banco de México (Banxico) aplicó a la tasa interbancaria en 2019 y que, sumados a nuevos recortes, generarían una tasa objetivo de 6.5% al cierre de 2020 y principios de 2021, según el reporte de Expectativas de Citibanamex.
- Una sólida ocupación en parques industriales en México, con un 95.6% en promedio nacional de acuerdo con datos de CBRE al tercer trimestre de 2019.
- El conflicto comercial entre Estados Unidos y China, que ha hecho que compañías extranjeras (estadounidenses, asiáticas y europeas) volteen a ver a México como un destino viable para fijar sus operaciones.
Adicionalmente, esta demanda se ve apalancada por la ratificación del Tratado comercial entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), que ya fue firmado por López Obrador y Trump y espera su proceso en el legislativo canadiense.
Con todo esto, en 2019 el Índice Fibra (que agrupa a los fideicomisos inmobiliarios que se integraron a la BMV desde 2011) registró ganancias anuales del 31.5%, muy por encima del 4.56% de rendimiento anual del S&P/BMV IPC, principal indicador del mercado accionario.
Biva: certidumbre y reglas claras
En cuanto al auge de Biva en el mercado de Fibras, Claudia Velázquez, directora de Operaciones de la consultora inmobiliaria Softec, explicó en entrevista con La Razón que la nueva bolsa es más apetitosa para los participantes del mercado al ser más inclusiva y transparente en sus reglas de operación.
“Los fideicomisos buscan tener un poquito o mejor segmentado los mercados, tratar de alinearlos a objetivos, información y periodicidad en actividades. Definitivamente la nueva bolsa ayuda bastante a una reordenación de las empresas”, afirmó.
En tanto, Citibanamex proyecta que el abaratamiento del costo del dinero permitirá a los inversionistas colocar deuda más accesible, así como adquirir una mayor participación en instrumentos como las Fibras que plantean rendimientos constantes y predecibles.
Lo anterior, aunado un escenario de mayor dinamismo en la economía, haría que el mercado de Fibras se vuelva todavía más indispensable. Así, Biva prevé ncrementar su cuota de mercado del 10 al 25%.
Aunque no se han dado a conocer más detalles sobre las nuevas Fibras y CKD’es en la nueva bolsa, trascendió que MeXPAC FE, una Fibra E con enfoque de adquisición de activos (SPAC) –y que es promovida por el exsecretario de Hacienda y excandidato presidencial, José Antonio Meade–, también prepara su Oferta Pública Inicial con la que buscará recaudar hasta 6,000 mdp.
En Frontier Industrial estamos atentos a los últimos movimientos del mercado industrial de bienes raíces. Así, nuestro portafolio de parques industriales en México fue desarrollado a través de CKD’es y adquisiciones de inmuebles de alta plusvalía, todo bajo la asesoría de nuestro equipo de especialistas bursátiles y económicos. Conócelo.
