Sector Industrial en México

Desarrollos Build-To-Suit: 5 consideraciones de diseño y construcción

9/09/2021

Como su nombre lo indica, un proyecto de construcción a la medida (BTS o Build-To-Suit en inglés) está destinado a empresas que requieren edificios industriales a la medida. Y esto no sólo se refiere al diseño del inmueble, sino también a la ubicación y aplicación de estándares de construcción que maximicen el espacio y las eficiencias operativas para el usuario.

Por eso, en esta ocasión revisamos los 5 criterios más importantes en la construcción y el diseño de este tipo de proyectos, que son 100% factibles para empresas nacionales y extranjeras con la venta de terrenos industriales disponibles en los parques de Frontier.

Factores de diseño y construcción en proyectos BTS

1. Costos a largo plazo

Es un hecho que los proyectos BTS pueden ser más costosos –comparados con el alquiler de una nave existente– debido a todas las adecuaciones de espacio, servicios, acceso y otras especificaciones del usuario.

Adicionalmente, entre los factores que más afectan los costos de una construcción a la medida están:

  • Ubicación.
  • Tamaño del proyecto.
  • Tipo de edificios (por ejemplo, naves Clase A, B o última milla).
  • Capacidad crediticia del inquilino.
  • Duración del contrato de arrendamiento.
  • Regulaciones y permisos locales.
  • Condiciones del mercado.

Por otro lado, las eficiencias operativas y de espacio de un Build-To-Suit pueden compensar los costos para el inquilino a largo plazo, además de que ya existen programas para acelerar la construcción en edificios logísticos (y con ello reducir el tiempo de retorno de inversión). Así, según Savills hoy en día pueden construirse estos edificios en sólo 26 semanas, comparado con las 38 semanas que se estimaban hasta hace un par de años.

2. Facilidad de expansión

Otra forma en la que un desarrollador experto puede mejorar el ROI en proyectos build to suit es mediante un enfoque simplificado que se alinee a las metas de expansión del inquilino, esto para que se puedan anticipar los retos de diseño y construcción, y se reduzcan los riesgos.

Un enfoque de este tipo incluye acciones como:

  • Búsqueda de edificios preexistentes que cumplan con especificaciones exactas.
  • Gestión con fondos de inversión para obtener el financiamiento necesario.
  • Planeación de costos acorde con el presupuesto (esto en caso de que la empresa considere asignar fondos propios para construir su edificio).
  • Soporte técnico antes, durante y después de la construcción, con asesorías de diseño e ingeniería desde el inicio para adecuar las especificaciones al proyecto.
  • Construcción in-house o con constructoras confiables. La empresa puede confiar en un desarrollador con socios de constructoras y firmas arquitectónicas especializadas en proyectos del sector industrial.

3. Sustentabilidad

No solo se trata de cumplir las regulaciones ambientales, sino que los proyectos BTS son fundamentales para la adopción de estándares ambientales, sociales y de gobernanza (criterios ESG en inglés).

<< Principales criterios ESG en la operación de parques industriales en México >>

Esto también va alineado con la agenda de AMPIP, organismo líder de los desarrolladores en el mercado de inmobiliario industrial en México, y que se ha planteado la meta de tener 100% de parques industriales inteligentes y sustentables para 2030.

De esta forma, un proyecto a la medida puede cubrir los requerimientos actuales de la empresa, y a la vez respetar el equilibrio ecológico y las necesidades a futuro de las comunidades cercanas.

4. Innovación

Un desarrollador experto en proyectos build to suit estudia a fondo no sólo los detalles de los edificios ya construidos, sino también las áreas y procesos de la empresa para proponer mejoras operativas y de diseño.

Así, se pueden aplicar técnicas avanzadas de ingeniería y análisis de datos para mejorar la toma de decisiones, lo cual se traduce en ventajas como, por ejemplo, garantizar los materiales necesarios y reducir los factores de riesgo desde la etapa de pre-desarrollo.

5. Flexibilidad del desarrollador

Para reducir tiempos de prospección, las empresas pueden acudir con un desarrollador que les ofrezca tenant improvements, es decir, adaptar edificios existentes a los requisitos del cliente.

Esto representa una gran ventaja para empresas que quieren aprovechar mejor su presupuesto ya que el desarrollador puede incluir los costos de las mejoras dentro del contrato de arrendamiento mensual

<< Ventajas del Build-to-Suit Frontier: dale valor agregado a tu inversión >>

Si buscas un socio con venta de terrenos industriales y amplia experiencia en proyectos BTS, acércate a Frontier Industrial para buscar juntos soluciones a la medida de la expansión de tu negocio. 

Háblanos de tu proyecto