11/09/2020
Pese a que el brote del coronavirus COVID-19 impactó a la baja la actividad del sector de real estate industrial en casi todo el país, una región ha mostrado un comportamiento peculiar en lo que va de la pandemia pues aumentó sus niveles de absorción y superficie en construcción. Nos referimos a la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM).
Dicho crecimiento fue confirmado por reportes de varias consultoras inmobiliarias, siendo quizá el dato más impresionante el aumento de 120.85% en construcción de naves de inventario en el primer semestre de 2020 y comparado con el mismo periodo de 2019, de acuerdo con un análisis de Datoz.
En este artículo revisamos éste y otros indicadores que reflejan pronósticos positivos para la demanda de espacios en la región central del país, tomando en cuenta la infraestructura y la capacidad logística disponible en plataformas como Arco 57, parque industrial en el Estado de México.
Obras y absorción
Pese a que el periodo abril-junio de 2020 supuso el punto más alto en las medidas de distanciamiento social y paro de actividades económicas no esenciales en la CDMX y área conurbada, Datoz registró cinco inicios de construcción por 87,960 metros cuadrados (m2), lo que dio un total para la primera mitad del año de 326,538 m2 en desarrollo. Esto contrasta con la ausencia de obras en el mismo semestre del año previo.
En tanto, un reporte de CBRE destacó que más de 270 mil m2 de espacios en construcción estuvieron en pausa durante el segundo trimestre mismos que, una vez reactivados, se prevé podrían ser entregados a finales del 2020.
Un motor que impulsó esta actividad fue la absorción bruta de más de 520 mil m2 en el mercado, incluyendo renovaciones y pre-arrendamientos. Esto representó un incremento de 13% respecto a los primeros seis meses de 2019.
No obstante, los volúmenes de desocupación ya afectaron la absorción neta, que cayó un 25% en el primer semestre y se agudizó en julio y agosto por el “ajuste que han hecho algunas empresas que ocupaban grandes edificios industriales”, puntualizó Solili.
Centros de distribución y e-commerce: factores de éxito
Pese al dato de los últimos dos meses, los espacios dedicados a la logística y almacenaje en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México siguen siendo solicitados por empresas que buscan reducir costos de traslado en los pedidos de sus clientes, y que en su mayoría reciben a través de las plataformas digitales y de e-commerce en la era COVID-19.
Así, se han creado dos lógicas paralelas en la demanda de espacios industriales: centros de distribución (cedis) conurbados y con ubicación estratégica –para operadores logísticos y fabricantes–, y puntos de “última milla” para entregas al consumidor final.
En cuanto a la segunda vertiente, la gran ventaja de tener bodegas locales es que ayudan a las empresas a cumplir con las expectativas de tiempos de entrega de los clientes de comercio electrónico.
“Sin embargo, la CDMX está saturada de construcciones, no hay espacios grandes y el valor de la tierra es muy elevado”, comentó a Forbes Francisco Muñoz, vicepresidente senior en CBRE.
<< Se afianza Edomex como nodo logístico y de comercio electrónico >>
Para salvar estas limitaciones, fabricantes de productos de consumo y gigantes del e-commerce están invirtiendo en grandes centros de distribución. Un ejemplo es Mercado Libre que, con dos complejos en el Estado de México y un tercero recién anunciado en Jalisco, contempla tener unos 190 mil m2 ocupados en el país al cierre de año.
Estas operaciones se justifican si consideramos que las ventas digitales en México superaron los 631 mil millones de pesos en 2019, un crecimiento de 140 mil 460 millones de pesos respecto a 2018.
“De acuerdo con nuestras estimaciones, por cada mil millones de dólares en ventas online se genera una demanda de espacio adicional de 120,000 m2”, comentó David O’Donnell, presidente y director general de O’Donnell Capital Management.
Con todo esto, CBRE prevé que la demanda del e-commerce impulsará la actividad “hacia las zonas del norte de la caseta de Tepotzotlán, Huehuetoca y Tepejí, debido a la escasez de tierra para desarrollo en los otros corredores de la ZMCM”.
“(Se espera) que la actividad de construcción se mantenga activa hacia el segundo semestre del 2020 y mayormente a lo largo del 2021 por proyectos que están en fase de planeación”, concluyó la firma.
En Frontier Industrial promovemos el desarrollo de los sectores productivos del país. Por eso, nuestro parque industrial en el Estado de México, Arco 57, cuenta con venta de tierra y desarrollo de proyectos a la medida, además de una ubicación estratégica al norte de la CDMX por su acceso a las dos carreteras más importantes del país (Nafta 57 y Arco Norte). Conócelo.
