¿Comprar o rentar naves industriales en México? Pros y contras

Cuando un fabricante o empresa trasnacional de cualquier sector productivo desea expandir operaciones en México, puede decidir entre comprar o rentar una propiedad industrial de acuerdo con sus necesidades.

Y así como no hay dos compañías iguales (aunque sean del mismo ramo), la decisión entre la adquisición o renta de naves industriales depende tanto de la estrategia de negocio como de factores económicos del país, en general, y del mercado de inmobiliario industrial, en particular. A continuación revisamos los pros y contras de cada opción.

Ventajas y desventajas de comprar una nave industrial 

Ventajas de comprar una nave industrial

• Se crea plusvalía a largo plazo. El propietario tendrá libertad absoluta de vender la nave cuando se desee, o en su caso, utilizarla como colateral para refinanciar el negocio.

• Se puede subarrendar una o varias partes del inmueble. Comúnmente, una empresa que compra una nave industrial ocupa 51% de la misma, y el resto se puede rentar para crear una fuente secundaria de ingresos.

• Se tiene control total de la propiedad. Como dueña de una nave, la empresa no necesita negociar con el administrador o desarrollador del parque industrial. Además, los pagos del crédito inmobiliario son fijos, a diferencia de las rentas que son renegociables una vez que expira el contrato de alquiler.

• Se pueden deducir impuestos. Los gobiernos estatales y municipales apoyan con incentivos para atraer inversiones y fomentar el desarrollo industrial, así que los dueños pueden recibir deducciones sobre nómina o de otros gravámenes locales.

Desventajas de comprar una nave industrial

• Se requiere una fuerte inversión inicial. Además del precio de cierre, durante la compra se deben cubrir obligaciones fiscales, derechos y demás contribuciones como el impuesto sobre adquisición de inmuebles o traslado de dominio, gastos notariales, registrales y legales derivados.

• Se debe etiquetar un recurso constante mantenimientos, averías o incidencias. Los costos de mantenimiento y reparaciones de la nave recaerán sobre el comprador. Esto además requiere un mayor flujo de caja.

• Al ser un recurso dedicado (pasivo) puede haber pérdidas de liquidez o de capital. Ser arrendatario requiere un mayor flujo de caja, además de que existe el riesgo de potencial pérdida de valor en un mercado recesivo.

• Se debe contratar cobertura de seguro de responsabilidad civil. Ya sea que ocupes el edificio con tu planta o fábrica, o subarrendes espacio, debes contratar pólizas de daños a terceros si alguien resulta herido en tu propiedad.

Ventajas y desventajas de la renta de naves industriales

Ventajas de la renta de naves industriales

• Mayor liquidez. Al no tener que pagar enganche ni gastos de conservación del edificio, la empresa mantiene un mayor flujo de caja y otros recursos financieros para invertir en el crecimiento del negocio.

• Flexibilidad para cambiar de ubicación. Si la empresa prevé un rápido crecimiento en el corto o mediano plazo, puede buscar bodegas o naves industriales en renta en una ubicación estratégica, ocuparlas por un tiempo determinado y, llegado el momento, moverse a una instalación más grande (u otro sitio con oportunidades de crecimiento).

• Costos fijos mensuales. Fuera de algunos gastos ocasionales por reparaciones o renovaciones, con la renta de naves industriales siempre tienes certeza financiera, aun en mercados con precios de salida fluctuantes.

• Menos trámites y facilidad de permisos. Al acudir con una plataforma especializada en construcción y alquiler de edificios industriales como Frontier, la empresa inquilina sólo debe hacerse cargo de los gastos de contratación y puede empezar a usar su espacio casi de inmediato.

Desventajas de la renta de naves industriales

• No se generan rendimientos ni plusvalía. El inquilino no recibe rentas ni beneficios de una potencial valorización al alza de la propiedad.

• No se tiene control de la propiedad. El contrato de renta puede incluir restricciones, cláusulas de renegociación o cargos por terminación anticipada.

• Monto mensual de renta puede ser superior al de compra. En algunos mercados, las cuotas por crédito inmobiliario pueden ser más bajas que la renta mensual (sin considerar arrendamientos triple neto o NNN, donde el inquilino se ocupa del pago de seguros, impuestos y mantenimiento de instalaciones y áreas comunes).

• No aumentan los activos de la empresa. Si la nave se revaloriza, la empresa pierde una fuente potencial de ingresos o una oportunidad de inversión.

Conclusión: ¿comprar o rentar una nave industrial? 

Para empresas extranjeras que requieren un espacio temporal –ya sea por aumento en la demanda de sus productos o porque pertenece a una cadena de distribución–, la renta de naves industriales en México puede ser lo más conveniente si lo que desea es:

• Tener flexibilidad para cambiar de ubicación al término del contrato de arrendamiento.
• Mantener su flujo de caja.
• Evitar gastos adicionales de mantenimiento.
• Operar en un mercado sin disponibilidad de compra.

Ahora, si cuenta con suficiente efectivo para el enganche y 6 meses de pagos a capital sin afectar su flujo de caja, comprar una bodega o nave industrial para establecerse en México tiene sentido para una empresa por tres razones:

• Utilizará solo una parte del espacio y la otra la rentará para obtener una fuente secundaria de ingresos.
• Prevé generar plusvalía en el inmueble (si ejecuta una adecuada selección y prospección de sitio).
• Generará capacidad de apalancamiento a futuro, al colocar el inmueble entre los activos de la empresa.

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