Sector Industrial en México

Ante escasez de espacio en corredor CTT, ¿qué alternativas hay en la ZMCM?

7/09/2021

Debido a la pandemia de COVID-19 y el alza que ésta provocó en los requerimientos de espacio para operadores logísticos y de e-commerce, en el último año y medio el corredor industrial que forman los municipios de Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT) ha tenido el mayor dinamismo a nivel nacional… aunque esto podría cambiar.

Y es que, de acuerdo con la consultora inmobiliaria Datoz, durante 2020 en CTT se construyó el 80% del inventario nuevo en todo el mercado de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM).

Sin embargo, una analista de Newmark señaló al portal Obras que la alta demanda de espacios en la zona ha provocado una escasez de lotes misma que, según sus estimaciones, está llevando a empresas y desarrolladores a buscar sitios alternos pues la vacancia promedio en CTT oscila alrededor del 2%.

En este artículo exploramos las razones de este fenómeno y algunas soluciones destacadas, como la oferta de nuevas naves Clase A que Frontier Industrial está poniendo a disponibilidad de sus clientes dentro su parque industrial en Toluca.

Factores de la escasez de espacio en el corredor CTT

De acuerdo con analistas, entre los factores que han provocado una saturación de lotes en el corredor CTT son:

a) Inquilinos más grandes y complejos

La llegada de prominentes actores del comercio electrónico como Amazon, Mercado Libre y Liverpool para instalar grandes centros de distribución (cedis), ha obligado a los parques industriales en la zona a destinar grandes extensiones de tierra a este tipo de clientes para naves industriales masivas, es decir, con muchas bahías de carga y mayor altura.

Pero no solo los cedis son más grandes, sino que los llamados 3PL o proveedores logísticos (que conforman las redes de entregas) demandan terrenos con características especiales, como patios de maniobra más grandes para operaciones cross-docking (traslado de lotes de mercancía entre camiones, sin pasar por el almacén).

b) Aumento de precios

La necesidad de tierra ha provocado un incremento constante de precios en los últimos cuatro años. Así, por ejemplo, en 2020 el precio de salida promedio a nivel nacional fue de 5.36 dólares por mes por metro cuadrado (m2), mientras que Tepotzotlán registró $5.65 USD/mes/m2, según Datoz.

Ante esto, la plataforma Solili señala que algunos desarrolladores han “volteado a ver” a los corredores más al norte de esta zona –especialmente Zumpango y Huehuetoca– debido a que ofrecen precios inferiores a los corredores más cercanos a la ZMCM.

No obstante, cabe apuntar que se trata de zonas más alejadas de la CDMX y que, pese a ir creciendo su dotación de servicios e infraestructura, aún no cuentan con un inventario notable de naves con estándares internacionales de construcción (Clase A).

c) Última milla y otras necesidades alrededor de la CDMX

Sumado al auge de los cedis para empresas de e-commerce, la demanda de espacio para naves de última milla (el último punto antes de la entrega al consumidor) está teniendo un efecto importante en la migración de empresas de zonas como Naucalpan, Tlalnepantla y, por supuesto, Tultitlán y Tepotzotlán dentro de CTT.

En particular, el corredor de Vallejo-Azcapotzalco ha registrado fuertes desocupaciones, lo cual está creando las condiciones para la reconversión de espacios a naves de última milla en esta zona.

Por su parte, el corredor industrial Toluca-Lerma al poniente de la CDMX también cuenta con proyectos en construcción, esto para atender tanto a clientes de e-commerce, como a 3PL y empresas de manufactura ligera que buscan expandirse de forma ordenada.

Cabe destacar que esta zona tiene más de 60 años de desarrollo, durante los cuales se han consolidado operaciones y cadenas de suministro de empresas reconocidas en diversos sectores de especialización como: automotriz, farmacéutica, química y alimentos.

Por eso, una alternativa destacada a la escasez de espacio en CTT es Parque Industrial Frontier Toluca, con 3 edificios nuevos Clase A con la infraestructura necesaria para empresa de logística, cedis o manufactura. Todo dentro de un parque privado con seguridad 24/7 y ubicado en una zona con amplia disponibilidad de mano de obra especializada.

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En Frontier Industrial realizamos inversiones acordes con las necesidades de los sectores más dinámicos. Así, nuestro parque industrial en Toluca es una opción ideal para alojar a las empresas más innovadoras de e-commerce y logística en el centro del país

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Foto de portada: HernanLuna (Wikimedia Commons, CC BY-SA 3.0).