E-commerce e inmobiliario industrial en México: proyecciones según JLL

En varias entrevistas a lo largo de 2020, Gerardo Ramírez, SIOR Director Regional Industrial de JLL (Jones Lang LaSalle) habló sobre las tendencias que definirán la demanda de espacio en los parques industriales en México para los próximos años. En este artículo nos enfocamos en las tres principales: e-commerce, T-MEC y nearshoring.

Inmobiliario logístico: boom por el comercio electrónico

Según JLL, en nuestro país existen alrededor de 77 millones de metros cuadrados (m²) de inventario industrial Clase A para manufactura, logística y otras actividades. Sin embargo, Ramírez apunta que, en los próximos 5 años, los Estados Unidos van a requerir un equivalente a toda esta superficie, sólo para cubrir al sector de comercio electrónico.

“En México no nos quedamos atrás ya que tentemos a Amazon, Mercado Libre, Liverpool, El Palacio de Hierro y Walmart operando sus sistemas de entregas a toda capacidad; y si a esto agregas que los espacios logísticos empiezan a escasear en centros urbanos como Ciudad de México, León, Puebla y Guadalajara, definitivamente podemos decir que el comercio electrónico está agitando al mercado mexicano”, comentó.

Según el experto, esta dinámica provocó que los retailers y sus cadenas de distribución tuvieran que “adelantar el futuro” y optimizar sus procesos, a fin de acelerar la transferencia de la venta física a la venta por canales digitales y así poder manejar el aumento súbito de inventario que provocó el incremento de pedidos online.

“Hoy por hoy, las empresas necesitan más espacio para acumular ese inventario, y bueno, tienen que tener otro motor para sacar ese inventario hacia la venta”, agregó.

En razón de este desequilibrio, sumado a las necesidades naturales de expansión por el crecimiento de las empresas, así como los requerimientos por la temporada de fin de año, el ejecutivo proporcionó datos de proyecciones de la demanda en el corto plazo, en específico para algunos mercados cercanos a la CDMX:

• Toluca (Estado de Mexico): entre 25,000 y 30,000 m²;
• León (Guanajuato): más de 10,000 m², y
• Puebla, Puebla, entre 8,000 y 10,000 m².

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T-MEC, reactivación de inversiones y tensiones comerciales

Pasando al tema del comercio internacional, si bien Ramírez reconoce que, en 2019, la amenaza de represalias económicas del gobierno de Donald Trump por el tema migratorio fue un momento tenso para el sector de inmobiliario industrial, todo eso quedó como una simple anécdota cuando este año se ratificó y entró en vigor el renovado Tratado México-Estados Unidos-Canadá (T-MEC).

“Eso dio certidumbre a muchas empresas que estaban esperando a que esto sucediera para venir a México. Entonces, esto hizo que el mercado industrial en el primer semestre del 2020 siguiera con su tendencia alcista; nosotros tenemos registrado un crecimiento del 2%, por arriba de la economía nacional”, añadió.

Así, el T-MEC se suma a los más de 40 acuerdos comerciales firmados por México y que que otorgan un enorme atractivo para instalar plantas de manufactura dado su acceso a mercados de Asia, Europa y América del Norte.

A esto se suman las tensiones comerciales entre China y EU, que aceleraron la salida de varias plantas productoras del gigante asiático en los últimos años, y se agudizó con la grave interrupción a la cadena de suministro por el brote de coronavirus.

Nearshoring en México: el factor China

Otro atractivo para la inversión en los parques industriales en México son las vocaciones de cada zona industrial. Por ejemplo, la frontera norte está dedicada a la manufactura de exportación, y la zona del centro y Ciudad de México, a los centros de distribución.

También están las áreas de manufactura especializada como el clúster automotriz del Bajío, que atrae a los proveedores para estar cerca de las grandes armadoras, y además ofrece muchas opciones de conectividad terrestre (carreteras y vías férreas), puertos, gas natural y mano de obra calificada.

Ramírez también destaca que los costos de producción en México son cada vez más competitivos (desde su punto de vista, hasta 10 veces menores que en Estados Unidos), factor que está atrayendo más inversiones estadounidenses bajo el fenómeno del nearshoring, que consiste en la relocalización de la producción en países cercanos.

¿Y qué mejor aplicado este principio que cuando el país de destino comparte frontera con el mercado final de consumo? Por eso, el experto afirma que el nearshoring en México tiene que ver también con China.

Finalmente, el SIOR resaltó la experiencia, el conocimiento, y sobre todo, la extrema creatividad de la fuerza laboral mexicana, que “siempre busca maneras de mejorar los procesos”.

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