7/05/2020
La recesión provocada por el brote del coronavirus COVID-19 llena de nerviosismo e incertidumbre a mercados, inversionistas y empresas de todo el mundo. Tan sólo en México, datos de Citibanamex pronostican una contracción del 9.0% en Producto Interno Bruto (PIB) para el cierre de 2020.
Sin embargo, y de acuerdo con los hechos recopilados por expertos financieros de CBRE, el panorama del real estate de nuestro país parece lucir menos agreste, a lo cual contribuyen algunos factores que desglosaremos a continuación.
Medidas de emergencia
De acuerdo con una encuesta de PwC, el impacto en los resultados operativos, el endeudamiento y la falta de liquidez son las principales preocupaciones de los líderes financieros de empresas mexicanas.
Ante esto, el sistema bancario ha reaccionado con fuerza, empezando con el diferimiento hasta por 6 meses al pago de créditos vigentes, aprobado por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV).
Luego, el Banco de México (Banxico) recortó la tasa de referencia en 50 puntos hasta ubicarse en un nivel del 6.0%. Analistas prevén que el año cerrará con una tasa del 5.5%, una baja de 33% comparado con niveles de agosto de 2019.
Adicionalmente, el banco central lanzó 10 medidas orientadas a proveer liquidez, fortalecer los canales de otorgamiento de crédito y promover el comportamiento ordenado de los mercados financieros. En suma, este plan de ayuda financiera suma 750 mil millones de pesos.
En conjunto, las acciones de Banxico representan el equivalente al 3.3% del PIB nacional de 2019.
Con esto, los expertos de CBRE señalan que la estructura financiera aprendió de experiencias previas (como el brote de la influenza H1N1 en 2009) por lo que sus índices son sólidos, mientras que la estabilidad de las tasas de fondeo puede “potenciar la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios”.
“El índice de capitalización es de 16% y el de liquidez casi dos veces a uno. La cartera vencida se ubica en 2.2% mientras que esta misma cifra para las empresas es de 1.7%”, se lee en el reporte de CBRE.
Incentivos de gobierno y privados
Pese a que el presidente Andrés Manuel López Obrador lanzó su propio plan de rescate económico contra el COVID-19 –consistente en su mayoría en acciones de austeridad–, al no incluir medidas fiscales recibió críticas por parte de los principales organismos empresariales.
Esto llevó a que las entidades federativas promovieran sus propios planes económicos con reducciones o condonaciones al pago del impuesto de nómina, entre otros incentivos.
Y a fines de abril se anunció un programa de apoyos crediticios a micro y pequeñas empresas por un monto de 12,000 millones de dólares, derivado de un acuerdo entre el Consejo Mexicano de Negocios (CMN) y el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), con el visto bueno de la Secretaría de Hacienda.
En suma, estas iniciativas pretenden evitar el colapso de las cadenas de valor, así como reducir los impactos por las caídas en la inversión y en la demanda externa, algo que sin duda beneficiaría a los inquilinos de parques industriales en México.
Fibras, transacciones y oportunidades
Pese a las caídas en todos los mercados, activos como las Fibras y CBFIs (fideicomisos y certificados inmobiliarios) han mostrado un mejor desempeño en su cotización en lo que va del año, comparado con los índices de referencia de la Bolsa Mexicana de Valores y el S&P500 de los Estados Unidos.
Gráfico: CBRE Capital Advisors Latam.
Así, CBRE espera que las Fibras logren un tasa de dividendos superior al 12%, ya que los descuentos en su cotización seguirán atrayendo a inversionistas al menos “hasta que se vea una corrección en el precio y se reduzcan los potenciales retornos”.
En tanto, la incertidumbre y la volatilidad han provocado una limitada actividad de transacciones, lo que en los próximos 3 a 6 meses se traduciría en poco o nulo movimiento de activos institucionales –con algunas compras oportunísticas por inmuebles emproblemados o propietarios en busca de liquidez.
Finalmente, un peso “débil” –en lo que va del año se ha depreciado 26% comparado con el dólar– ha llevado a inquilinos a renegociar sus contratos o pedir reducciones y/o concesiones en el pago de renta. En este punto, CBRE señaló que el 55% de los contratos firmados en el último año fue en dólares.
Todos estos factores, sumados a la eventual reapertura y recuperación de la economía de los EU, el impulso por la entrada en vigor del T-MEC y el auge del comercio electrónico, proyectan al segmento industrial como el “tipo de activo predilecto, tal y como se veía previo al impacto del COVID-19”, concluye el reporte.
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