¿Qué indicadores moverán la demanda futura en el real estate industrial?

A finales de 2019 y principios de 2020, el ciclo de negocios del mercado de real estate industrial en nuestro país se encontraba en plena etapa de maduración, con tasas de vacancia a la baja y una mayor absorción. En parte, esto se debió al crecimiento del comercio electrónico, el cual cada vez toma mayor protagonismo en el campo del retail mundial.

Por mencionar un par de datos, en 2019 14 de cada 100 dólares de mercancías vendidas fueron a través de e-commerce, y se espera que este monto suba a 22 de cada 100 dólares para 2023.

Sin embargo, la pandemia de coronavirus ya hizo que se ajustaran las proyecciones anuales, pues Emarketer estima que en 2020 las ventas globales online crecerán sólo 16.5%, una baja desde el 20.2% del año anterior.

En este artículo revisamos los posibles factores que impulsarán a corto plazo la demanda de espacios en los parques industriales en México, con base en un análisis publicado por Deloitte.

E-commerce: crecimiento a doble dígito, problemas al doble

Es indudable que el crecimiento a doble dígito en ventas de canales digitales – observado al menos desde 2017– ha empujado la demanda de espacios para almacenes y centros de distribución, esto con el fin de cumplir con las entregas a clientes.

Por ejemplo, entre 2018 y 2019 la demanda de espacios para logística en México pasó de 20% a 37%, según datos de CBRE de los 13 mercados más grandes del país y en una comparativa de los primeros 9 meses de cada año.

Además de las entregas, Deloitte explica este incremento por dos factores adicionales:

• Los clientes de e-commerce son tres veces más propensos a hacer devolución de productos que los que compran en tienda física.
• Debido a esta logística inversa, las compañías de retail online requieren 20% más espacio que minoristas tradicionales.

Y en los próximos años, prevé la consultora, al aumento de las transacciones online se sumarán incrementos anuales tanto en los precios de los combustibles (que requerirá espacios más cercanos a los mercados de consumo para reducir costos de transporte) como en los inventarios de empresa (indicador que mide el valor total de productos en almacenes de fabricantes, distribuidores y minoristas, y cuyo incremento continuo refleja un gasto del consumidor y una confianza empresarial al alza).

Con base en todo lo anterior, Deloitte estima que, tan sólo en los Estados Unidos, la demanda adicional de inmuebles industriales será de unos 850 millones de pies cuadrados (unos 79 millones de m²) de aquí a 2023. Esto es prácticamente el inventario total actual en el mercado industrial de México.

Disponibilidad, reconversiones y financiamiento

Como es lógico, la oferta en parques industriales en México y el mundo irá agregando espacios adicionales para cubrir esta demanda, lo cual aumentará la disponibilidad.

Este fenómeno ya se empezó a notar desde finales del año pasado en nuestro país pues CBRE señaló que, en términos de demanda neta, “2019 alcanzó 1.9 millones de m², cifra 33% menor a la reportada durante 2018”.

Adicionalmente, empresas y dueños de inmuebles están acudiendo a tácticas como:

• Contratación por temporadas de espacios industriales subutilizados.
• Reconversión de inmuebles no-industriales en almacenes, cedis o centros de entrega, particularmente aquellos cercanos a centros poblacionales.
• Reducción de áreas de exhibición en tiendas y reconversión de espacio restante en pequeñas bodegas.
• Renta de oficinas como bodegas.
• Uso de estacionamientos y otros espacios abiertos como centros de entrega.

Con esto, señala Deloitte, la disponibilidad de espacio extra podría presionar a la baja los precios de salida para la renta de naves industriales.

Por otro lado, el acceso al financiamiento determinará la calidad y cantidad de las inversiones, por lo que varios países ya tomaron cartas en el asunto. Tan sólo en EU, y como respuesta a la crisis del COVID-19, la Fed bajó sus tasas de interés a casi cero, mientras que en nuestro país éstas se ubican en 5.0% a la fecha de publicación de este artículo.

<< Así impactan al mercado industrial los recortes a las tasas de interés >>

En conclusión, Deloitte considera que los usuarios en busca de espacio para apuntalar su operación –ya sean clientes de e-commerce o de otros sectores– acudirán con aquel desarrollador que les ofrezca:

• Acceso a mercados estratégicos y con rentabilidad comprobada con base en datos de análisis de consumo, ventas, tráfico, etcétera.
• Portafolio de inmuebles “inteligentes”, es decir, con avances tecnológicos para implementar automatizaciones de forma acelerada.
• Eficiencias en diseño e infraestructura –como múltiples bahías de cross- docking, naves multi-usuario y techos más altos–, así como la posibilidad de construir a la medida (Build to Suit) para reducir tiempos de acondicionamiento.

En Frontier Industrial contamos con un portafolio de parques industriales en México ubicado en los corredores logísticos más importantes del país, con estándares internacionales de construcción y proyectos Build To Suit. Conócelo.