Mercado de naves industriales: tendencias e indicadores en 2020 y más allá

Si bien 2019 fue un año de retos para el mercado de inmobiliario industrial en México, este 2020 parece traer consigo un panorama de certeza, consolidación y crecimiento para el sector, dado el panorama político-económico y de inversión de la actualidad.

Así, y pese a la desaceleración de las actividades productivas que derivó en caídas anuales del 0.1% en Producto Interno Bruto y 1.7% en manufactura, los expertos en correduría y análisis de real estate industrial registraron incrementos totales del inventario nacional, con signos de recuperación en indicadores como la construcción y absorción de naves Clase A.

Acompáñanos en este artículo a revisar las tendencias tecnológicas y perspectivas de negocio que transformarán la venta y renta de naves industriales en el corto y mediano plazo.

Cuadro de salud

De acuerdo con CBRE, durante 2019 los 13 principales mercados industriales de México registraron una absorción bruta de 3.6 millones de metros cuadrados (m²), un 3% más que en 2018.

Al conjugarse con un incremento anual del 5% en el inventario –por 2.4 millones de m² adicionales–, esto llevó a la tasa nacional de vacancia a cerrar en 5.4%.

Los mercados que encabezaron la demanda fueron: Ciudad de México (casi 1 millón de m² de absorción bruta anual), Monterrey (717 mil m²), Juárez y Tijuana (una absorción bruta combinada de 437 mil m²). Este impulso se debió principalmente a factores como:

• La logística y el comercio electrónico, que representó el 31% de la demanda bruta nacional. Este tipo de transacciones requieren superficies de más de 10 mil m² en espacios –ya sean nuevos o de reconversión– ubicados en la periferia de las ciudades para la logística de “última milla” (entregas cerca del usuario final).
• La cadena de suministro automotriz, tercer sector con más demanda (18%). Además, la llegada de grandes armadoras en la zona del Bajío (Toyota, BMW) atraerá de manera paulatina a más empresas Tier 2 y Tier 3.
• La ratificación en el primer semestre de 2020 del Tratado México-Estados Unidos Canadá (T-MEC), que brindará certidumbre y confianza a empresarios que estaban cautelosos de invertir en la región.
• La continua expansión y consolidación de empresas ya instaladas en el país, que mantuvo los niveles de absorción bruta entre 2018 y 2019 gracias a las renovaciones y expansiones de inquilinos.

“Los desarrolladores e inversionistas están adquiriendo propiedades con potencial industrial, cercanas al centro de las ciudades para atacar el mercado de distribución y optimizar los costos de transporte y tiempos de entrega”, comentó a Inmobiliare Patricio Domínguez, director para el sector industrial de Newmark Knight Frank (NKF) México.

¿Qué depara 2020 a la renta de naves industriales?

Si 2019 fue el año de la diversificación en la demanda y ubicación de espacios industriales, de acuerdo con un análisis de NKF México en los próximos 12 meses el panorama de naves industriales se enfocará en tres aspectos clave:

1. 1. Proyectos Buid To Suit. Las necesidades de automatización, monitorización y control de procesos llevará a los inquilinos a solicitar el diseño de proyectos a la medida, por lo que la libertad de elegir la constructora de su preferencia será de gran relevancia.

2. 2. Análisis logístico. La reducción de costos operativos y la generación de economías de escala serán los criterios que definirán la eficiencia y el rendimiento de las inversiones. Un ejemplo es el parque industrial CLJ, a sólo 30 minutos de Guadalajara y con disponibilidad de terrenos para grandes y pequeños usuarios, acceso carretero y conexión a ferrocarril que permite la distribución a todo el país.

3. 3. Seguridad y vigilancia. Naves dentro de parques industriales con infraestructura exclusiva y que garanticen altos estándares de prevención de riesgos y protección de las instalaciones. Un ejemplo es Frontier Toluca, con control de acceso CCTV, punto de acceso vigilado las 24/7 y sistema contra incendio centralizado.

Siguientes pasos

Así como el T-MEC (y el TLCAN que le precedió) parece delinear el rumbo de la industrialización en México, al detonar sectores como manufactura, automotriz, logística y distribución y comercio electrónico, la evolución del mercado inmobiliario industrial en los Estados Unidos nos ofrece un vistazo a la posible transformación que veremos de este lado de la frontera.

En un reciente estudio de tendencias, NKF señaló tres factores que estarán definiendo la demanda de espacios industriales en los EU en los años por venir:

• Integración tecnológica. Con cada vez más compañías implementando mejoras de la industria 4.0 a sus cadenas de proveeduría (IA, mantenimiento predictivo, drones, etc.), la oferta se comienza a adaptar a las necesidades de calidad y amplitud del espacio. Así, la demanda de naves Clase A se incrementó 35.9% entre 2017 y 2019, y se construyeron más naves con alturas mayores a los 12 metros para centros de distribuición “verticales”.
• Conversiones de retail a industrial. Con cada vez más minoristas “industrializando” y automatizando sus tiendas y centros logísticos para cumplir con su promesa de “entregas al día siguiente”, y dada la baja disponibilidad de espacios en grandes centros urbanos, las barreras entre espacios comerciales e industriales comienzan a borrarse.
• Cadena de frío. Con el aumento de las ventas online de víveres y perecederos, las compañías distribuidoras de alimentos y bebidas necesitan espacios aptos para almacenes refrigerados, en especial si están cerca de puertos y carreteras.

En Frontier Industrial estamos atentos a los movimientos del mercado industrial. Por eso, nuestro portafolio de renta de naves industriales está distribuido de forma estratégica en los corredores logísticos y de manufactura más importantes del país. Además, cuenta con estándares Clase A de construcción y la posibilidad de desarrollar proyectos Build To Suit. Conócelo.