21/01/2021
Aun con el grave impacto que representó la crisis del COVID-19 para los diferentes segmentos de bienes raíces comerciales a nivel mundial, el mercado de inmobiliario industrial parece más fuerte que nunca, con precios, operaciones e inventarios al alza, en un 2020 que en términos generales igualó los resultados pre-pandemia.
Por citar un dato, de acuerdo con Colliers International las transacciones en espacios de almacenaje y distribución en los Estados Unidos el año pasado totalizaron 398.9 millones de pies cuadrados (ft2), sólo 5% por debajo del récord de 2019 (420.4 millones ft2).
En ese contexto, y anticipándose a un probable escenario de lenta recuperación económica, Deloitte encuestó a 200 ejecutivos sénior de la industria en 10 países –entre ellos dueños, desarrolladores, brokers e inversionistas– para conocer su game plan de los siguientes 12 meses y más allá a fin de mantener el ritmo de crecimiento de los últimos años, así como para fortalecer su operación ante eventos disruptivos futuros.
En este artículo revisamos algunas de estas estrategias y cómo se podrán beneficiar de ellas los inquilinos de los parques industriales en México.
Indicadores clave
De acuerdo con Deloitte, una de las fortalezas principales del mercado de inmobiliario industrial en 2020 fue el aspecto financiero, con niveles de recolección de rentas superiores al 90% durante los meses más álgidos del confinamiento (de abril a julio).
Así, los fondos derivados de las operaciones (FFO en inglés) de espacios industriales experimentaron un crecimiento anual del 11.2%.
Pese a esta solidez, existe cierta cautela en la recolección de rentas para los siguientes 12 meses, sobre todo en Norteamérica comparado con Europa y Asia Pacífico. Además, se espera una baja en la disponibilidad de capitales de inversión.
Aunado a esto, a nivel global podría haber signos de ralentización de la demanda en el sector industrial ya que 48% de los encuestados prevé un crecimiento de las rentas, mientras el 64% espera un aumento de la vacancia.
No obstante, según CBRE el auge del e-commerce seguirá impulsando la construcción pues cada aumento de mil millones de dólares en ventas online genera una demanda adicional de 1.25 millones de pies cuadrados de espacio para bodegas. Así, tan sólo en los EU se prevé una absorción de 250 millones ft2 en 2021, superando el promedio de los 5 años previos.
<< ¿Qué indicadores moverán la demanda futura en el real estate industrial? >>
Optimización de gastos y digitalización
Para balancear sus estados contables y prepararse para una ocupación nueva (o incluso una reocupación), desarrolladores y administradores de bienes raíces comerciales han puesto en marcha planes para optimizar sus operaciones con el objetivo de ser más eficientes.
Así, un 46% de empresas inmobiliarias en América del Norte espera reducir sus costos operativos entre 11 y 20% en los próximos 12 meses.
Para lograrlo, estas compañías deberán de hacer un análisis profundo de sus procesos, identificando oportunidades de mejora y eliminando redundancias. Esto se puede lograr a través de automatización, así como con nuevos sistemas de gestión de propiedades basados en analítica de datos e inteligencia artificial.
Por otro lado, es un hecho que la elección de espacios industriales ya no depende únicamente de la ubicación sino que, para impulsar sus activos, algunas inmobiliarias deberán poner atención a la dinámica de la demanda.
Para ello, estas compañías pueden asociarse con otros segmentos del mercado para adaptar estos espacios a nuevos usos. Por ejemplo, si antes de la pandemia ya había reconversión de centros comerciales a almacenes, condominios u hospitales, este fenómeno se disparó en 2020 y se espera que continúe.
En otras instancias, los parques industriales podrán implementar principios de diseño inteligente, capacidades de mantenimiento predictivo, modelos de visualización 3D, montacargas autónomos o cualquier otra tecnología que ofrezca un valor agregado a sus edificios.
Con estas estrategias, las inmobiliarias lo que buscan es poner la digitalización al centro de sus capacidades –y hacer extensiva esa experiencia hacia los inquilinos–, a fin de mantenerse competitivas ante los cambios evolutivos a largo plazo que forzó la pandemia en todo el espectro de bienes raíces comerciales.
En Frontier Industrial estamos atentos a las tendencias en el mercado de real estate industrial. Por eso, nuestro portafolio de parques industriales en México fue desarrollado en los corredores logísticos más importantes del país, con estándares de construcción Clase A y la posibilidad de desarrollar proyectos Build-to-Suit. Conócelo.
