Sector Industrial en México

Selección de sitios industriales post-pandemia: 5 claves

8/12/2020

El comercio no se ha detenido, aún con las graves interrupciones a la cadena global de valor. Y si bien empresas de todos los sectores tuvieron que poner en pausa sus planes de crecimiento, la reactivación económica en el mundo dependerá en gran medida de que las diferentes industrias puedan superar en el corto y mediano plazo los retos de operación que sacó a relucir la pandemia.

Ante esto, analistas de Colliers International recopilaron 5 criterios clave para ayudar a las compañías globales a optimizar su estrategia de selección de sitio, incluyendo algunas preguntas clave que se deben explorar antes de acudir con un desarrollador y/o promotor de venta de terrenos industriales en México. 

5 criterios para la selección de sitio industrial post COVID-19

1. Flexibilidad de cadenas de suministro 

Al interrumpir la cadena global de valor, la pandemia ha obligado a las empresas a buscar un modelo de proveeduría menos dependiente de la manufactura china.

Así, enfoques como el nearshoring en México (relocalizar la producción desde Asia al país más cercano, en este caso, para un fabricante estadounidense), la opción “China + 1” o las facilidades dentro de los desarrollos industriales para instalar plantas de producción o centros de distribución de dimensiones variables (bajo el modelo de construcción a la medida o Build-to-Suit), son factores que hoy afectan a la elección de sitio.

Así, las compañías pueden reflexionar:

  • ¿Qué estrategia cubrirá mejor mis necesidades para los próximos 5 años?
  • ¿Y para el largo plazo, de 7 a 10 años o más?
  • ¿Cómo se reconfigura mi cadena de suministro con dicha estrategia y qué pasos tengo que tomar para mitigar futuros riesgos?

2. Acceso rápido a mercados

Aunque normalmente los sitios industriales se planean para una operación de 10 a 20 años, el entorno cambiante de negocios provocado por el COVID-19 ha llevado a algunos fabricantes a considerar una ocupación de corto plazo para cubrir su estructura de costo, y al mismo tiempo acelerar la entrada a nuevos mercados.

Así, la opción más rápida puede ser ocupar un espacio dentro en un parque industrial con disponibilidad de naves de inventario, al menos hasta que se pueda implementar una solución más robusta y prolongada. Su compañía puede preguntarse:

  • ¿Qué aporte tendrá la renta de un edificio o nave industrial, como alternativa para alcanzar objetivos de negocio y de crecimiento a corto plazo?
  • ¿Cómo se verá afectada la estrategia de ubicación a largo plazo por esta decisión, en particular si la ocupación es especializada y el contrato dura más de 10 años?

3. Costos operativos

De acuerdo con Colliers, los costos recurrentes para operar un sitio industrial (entre ellos, los gastos de transporte, impuestos, personal y servicios) representan el 65% del presupuesto, mientras que el gasto en edificios y terrenos industriales solamente un 5%.

Por eso, la selección de sitio debe considerar un balance entre costos operativos –críticos durante una recesión económica–, la consolidación de la cadena de suministro y el acceso rápido a mercados. Algunas preguntas guía son:

  • ¿Cómo varían los impuestos (sobre la renta o sobre la propiedad) en las diferentes ciudades o regiones del país destino?
  • ¿Existen regiones económicas especiales con salario mínimo o costos de servicios más bajos?

4. Fuerza laboral accesible

En cada país, además de la estrategia nacional contra el COVID-19, existen gobiernos locales que, con la cooperación de sus ciudadanos, han podido aplanar la curva de contagios, lo que representa acceso a fuentes de mano de obra aisladas del coronavirus.

Si a lo anterior se añaden salarios competitivos y modelos “triple hélice” (donde iniciativa privada, gobierno e instituciones educativas colaboran para preparar una fuerza laboral altamente calificada), estas son grandes oportunidades que las empresas simplemente no pueden dejar pasar. Pueden seguir estas reflexiones:

  • ¿Es posible utilizar analítica de datos para identificar y atraer fuerza laboral?
  • ¿Es posible evitar lugares con potencial de nuevos brotes?
  • ¿Es posible evitar la actividad sindical o se puede manejar?

5. Incentivos

Durante los paros técnicos y la reducción de la actividad económica, algunos gobiernos aumentaron los incentivos para atraer nuevos negocios, recuperar la recaudación y sentar las bases para el crecimiento futuro de sus comunidades. Este tipo de aliciente puede ser la cereza en el pastel para elegir la ubicación para instalar una planta industrial.

Sin embargo, aunque los estímulos fiscales impulsan las transacciones por encima del umbral de rentabilidad estipulado, no necesariamente hacen que una mala ubicación se vuelva buena. Para eso, algunas preguntas clave relacionadas con la selección de sitio son:

  • ¿Qué tipo de incentivos ofrece la ubicación, ya sean económicos o de otra índole? Dependiendo de los objetivos del proyecto, uno puede ser más importante que el otro.
  • ¿La viabilidad del proyecto depende de los incentivos? Si es así, ¿cómo se podría superar esta dependencia y qué se necesita para satisfacer las necesidades a largo plazo de la operación comercial?
  • ¿Es posible aprovechar todo el paquete de incentivos fiscales y subsidios? Se debe tener especial cuidado con cifras infladas.

<< Guía: ¿comprar terreno independiente o en un parque industrial? >>

En conclusión, los analistas de Colliers señalan que, para tomar ventaja estratégica durante este periodo de incertidumbre, las compañías que implementen este tipo de criterios en la selección de sitios industriales podrían reducir los riesgos y mejorar sus posibilidades de éxito en proyectos futuros.

En Frontier Industrial respaldamos las inversiones que reactivan la producción industrial e impulsan la recuperación económica. Por eso, ofrecemos venta de terrenos industriales dentro de nuestros parques ubicados en las regiones logísticas y de manufactura más importantes de México, proyectos Build-to-Suit y acompañamiento con las autoridades locales en todo el proceso. Contáctanos.

Háblanos de tu proyecto