Normatividad y Legislación

Guía: ¿comprar terreno independiente o en un parque industrial?

29/10/2020

Pese a la crisis económica derivada por la pandemia del coronavirus COVID-19, la compra de terrenos industriales en locaciones estratégicas de México sigue siendo una decisión inteligente y muy socorrida en temas de inversión.

Tan es así que, en un pronóstico de principios de la pandemia, CBRE señaló que “el segmento industrial se mantendrá como el tipo de activo predilecto”, esto derivado de los efectos positivos por la entrada en vigor del T-MEC (Tratado México-Estados Unidos- Canadá), la eventual recuperación de la economía estadounidense y el crecimiento del comercio electrónico.

Así, si tu empresa está buscando invertir en un terreno industrial dentro o fuera de un parque industrial, considera estos 5 puntos en tu labor de prospección (proceso conocido también como due dilligence): 

1. Ubicación y tipo de industria.
2. Uso de suelo, zonificación y regulaciones. 
3. Valor de mercado.
4. Financiamiento.
5. Negociación.

 

1. Ubicación y tipo de industria 

Sin duda, el retorno de inversión (ROI por sus siglas en inglés) es el factor más importante en la compra de un terreno o propiedad industrial.

Invertir en una ubicación estratégica, dentro de un sector productivo o de negocios en pleno crecimiento, aumenta las probabilidades de obtener el mejor ROI.Por eso, considera primordial saber si tu empresa formará parte de una cadena de suministro específica, pues existen los llamados clústeres, que son regiones con una vocación industrial específica. Un ejemplo es el clúster automotriz en el Bajío mexicano.

Adicionalmente, toma en cuenta el tamaño de industria que necesitaras en tu terreno industrial. De los cuales, hay tres tipos:

Pequeña y mediana industria: inmuebles donde se realizan actividades de atención directa a la población (ej. reparación de motores).
Industria grande no contaminante: en estas instalaciones se realizan actividades de servicio y suministro (ej. bodegas, patios de servicio, centros logísticos).
Industria grande contaminante: comprende la instalación de maquiladoras, industrias de alta tecnología y de alto impacto ambiental (ej. petrolera, petroquímica, siderúrgica, cementera y eléctrica).

Todos estos factores se combinan para saber si requieres un terreno cercano a zonas urbanas o a un clúster específico; así como si necesitarás espacio para en un futuro crecer tus operaciones.

2. Zonificación, uso de suelo y regulaciones ambientales.

En este punto se concentra el cumplimiento de todas las leyes, normas y trámites relativos a la aprobación gubernamental para utilizar el terreno con un propósito específico (llámese industrial, industrial ligera o industrial y comercial).

Antes de comprar se debe verificar si el terreno está clasificado dentro del programa municipal de desarrollo urbano y territorial para “usos productivos de transformación”.

Lo importante es no asumir, por ejemplo, que si ya existe una fábrica junto a una zona habitacional, se puede instalar otra en un terreno contiguo sin tener que hacer el trámite de cambio de uso de suelo, pues puede que ese terreno sea de propiedad comunitaria (como un ejido agrícola).

Por lo tanto, se debe comprobar que el terreno tiene licencia de uso de suelo industrial y que cumple con condiciones actuales y futuras para potenciar el desarrollo local, sin generar un alto impacto ambiental o social (por ejemplo, que se consideren todos los trabajos de construcción y la generación de emisiones a la atmósfera, agua, suelo y ruido).

3. Valor de mercado

Un análisis de mercado y valuación profesional es una herramienta que permite a los inversionistas conocer con certeza no sólo el valor actual de compra, sino también una proyección a futuro por si hay intención de revender el terreno para obtener alguna ganancia.

Por otro lado, un broker o corredor inmobiliario puede ofrecer un comparativo de precios históricos de venta de terrenos industriales en un área geográfica similar, con datos complementarios para negociar el precio de compra y definir un precio objetivo con el desarrollador del parque industrial o dueño del terreno particular.

4. Financiamiento

Obtener financiamiento para comprar un terreno industrial independiente o privado muchas veces depende de factores externos como son: el uso final que se le dará al terreno, la inversión por parte del comprador en el mismo, la seriedad del vendedor y la capacidad crediticia.

En ese sentido, muchas veces una institución crediticia puede requerir documentos y estudios completos sobre zonificación, servicios básicos, análisis de contaminación de suelo, etcétera, para cerciorarse de que el terreno está en regla y será destinado al uso indicado.

Por otro lado, la compra de terrenos industriales dentro de parques debidamente establecidos considera de entrada el cumplimiento de todos estos requisitos y garantiza que los terrenos tengan servicios básicos, lo que facilita el acceso a capital ante las instituciones.

Adicional a esto, también es posible acceder a financiamiento mediante los acuerdos firmados entre desarrolladores, firmas de correduría institucionales, inversionistas y fondos privados, los cuales buscan generar cadenas de confianza, agilizan los trámites y permiten la búsqueda de mejores condiciones de financiamiento para las partes.

5. Negociación

Una vez obtenido el financiamiento, es más factible hacer una oferta atractiva de compra.

En el caso de la venta de tierra en parques industriales debidamente establecidos, los precios están determinados por el mercado y las transacciones generalmente se llevan a cabo a través de firmas de corretaje (brokers) o con el departamento especializado de comercialización del desarrollador, los cuales cuentan con una vasta experiencia en el cierre de este tipo de operaciones.

En contraste, los terrenos independientes suelen definir el valor de la tierra a través de los precios de predios aledaños, sin voltear a ver las tendencias del mercado. Esto puede generar una desviación en el precio inicial, por lo que estas propiedades suelen no tener un precio objetivo.

Asimismo, es muy posible que la negociación termine siendo una puja con el dueño del terreno, sobretodo si no existe un intermediario que garantice la seriedad del asunto.

Otro punto importante, es que una vez que existe interés entre ambas partes, es necesario firmar una carta de intención para ratificar el compromiso entre el comprador y vendedor. Esto evita que otro inversionista interesado presente una oferta, se adelante a la compra o aparezca de pronto con una oferta mas alta por el terreno, quitándole seriedad a la negociación.

Se suele firmar por un periodo de tiempo determinado, en el cual las partes realizan el due dilligence y donde se garantiza que es posible cancelar la negociación en todo momento si alguna de las partes incumple o decide que no es viable la operación.

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Pasos del due dilligence

Terreno independiente

Terreno en parque

industrial

1. Ubicación y tipo de Industria

️ Posibilidad de estar dentro de una zona urbana con diversos giros no debidamente regulados.

️ Puede estar alejado de cadenas de suministro.

️ Sin facilidad de expansión.

 

Inmerso en cadenas de suministro o clústeres específicos.

Espacio expandible.

Ubicado en zonas definidas y reguladas.

 

2. Zonificación, uso de suelo y regulaciones ambientales

️ Deben verificarse por separado licencias de uso de suelo, permisos, estudios ambientales.

Todos los documentos y

permisos en regla.

 

Listo para operar

3. Valor de mercado

️ Se deben contratar

análisis de mercado.

Brokers ofrecen informes comparativos que garantizan que se está comprando a un precio de mercado.

 

4. Financiamiento

️ Due dilligence y documentos completos para obtener capital.

Acceso a capitales de desarrollo.

5. Negociación

️ Puja por el terreno.

Precios de mercado.

Contratos de mediación o corretaje.

En Frontier Industrial contamos con venta de terrenos industriales en nuestros parques ubicados en los corredores logísticos y de manufactura más importantes de México. Además, nuestro personal calificado te asesora y acompaña en todos los trámites y procesos para iniciar construcción en menos tiempo. Contáctanos.

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