Tendencias del Real Estate Industrial

5+ tendencias en diseño y construcción de parques industriales

13/07/2021

Dentro del sector industrial, necesidades actuales y futuras de operatividad y diseño están afectando el desarrollo de nuevo inmobiliario, ya sea con dimensiones variadas de naves, edificios multi-nivel o requerimientos especiales de espacio circundante y energía. Incluso, los esquemas de ocupación están cambiando.

Por eso, y en el marco del Segundo Foro Virtual 2021 de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), expertos del sector (un broker, un desarrollador y un arquitecto proyectista) discutieron estos temas en el panel titulado “Nuevas tendencias en diseño y construcción en parques industriales”, moderado por el CEO de Frontier Industrial, Patricio Gutiérrez Tomassi, y organizado en conjunto por AMPIP y NAIOP (Asociación Nacional de Propiedades Industriales y Comerciales de los EUA).

Sigue leyendo para conocer estas corrientes y su impacto a futuro tanto en la demanda de espacios como en la venta de terrenos industriales.

Tendencias 2021 en diseño y construcción de parques industriales

1. Naves más grandes y de mayor altura

Al iniciar el panel, Matt Brady, vicepresidente ejecutivo de la firma estadounidense de diseño arquitectónico Ware Malcomb, señaló que los edificios con altura libre de 40 pies (12.2 metros) se está convirtiendo en el estándar de la industria, tal y como las naves masivas de más de 1 millón de pies cuadrados se volvieron la norma desde hace unos años.

Pero no solo eso ya que algunos inquilinos están demandando naves aún más altas –en particular empresas logísticas y de e-commerce–, y con ello vienen otros requerimientos de espacio como bahías de cross-docking más amplias para operaciones de cumplimiento (trasvase de paquetes entre unidades de transporte).

“Simplemente por los volúmenes hemos detectado una mayor circulación de camiones en los sitios así que, en proyectos donde antes no se requerían, hoy las tenemos que implementar”, afirmó.

Por su parte, Craig Jones de JLL Dallas confirmó que edificios mayores a 40 pies, abiertos, son lo común en naves de inventario y cuando se superan estas alturas suelen ser grandes bodegas automatizadas y con bandas transportadoras, lo cual a su vez tiene el efecto de reducir los requerimientos de personal (ejemplo: un fullfillment center de Amazon).

Sin embargo, esto no siempre es posible y los desarrolladores deben ajustarse a los códigos de construcción y requisitos de seguridad locales. Por ejemplo, el presidente de RAF Pacífica Group, Adam Robinson, apuntó que hay condados de California donde el gobierno no permite siquiera llegar a los 40 pies abiertos. Y lo mismo pasa en México.

2. Desarrollos multi-tenant: valor a largo plazo

Patricio Gutiérrez llamó la atención al debate que existe entre desarrolladores de cubrir las necesidades de usuarios específicos (con ocupación de 10-15 años), o planear naves para varios tipos de inquilinos (multi-tenant) y de mayor duración, a lo cual Robinson destacó que frecuentemente su firma se decide por “construir el inmueble que ellos piensa que es mejor para el sitio”.

Sin embargo, esto no siempre es sencillo, sobre todo por la presión de clientes como Amazon que demandan espacio industrial de ciertas características y en gran proporción.

“Como diseñador quieres un edificio que no solamente trabaje para un inquilino en particular, sino crear valor inmobiliario de largo plazo”, complementó Brady.

3. Requerimientos exteriores impactan radio de construcción

En sitios con uso intensivo de mano de obra (logísticos y e-commerce), los lotes para resguardo de tráileres y cajones de estacionamiento en ocasiones “se comen” al espacio de construcción, aunque con fluctuaciones según las temporadas de venta.

Sin embargo, la automatización podría recuperar esos lotes para uso industrial, y esto se observa cada vez más en centros de almacenaje y distribución más eficientes y robotizados.

4. Naves verticales: la solución en mercados sin tierra

"¿Cuándo creen que sea conveniente un edificio multinivel?", preguntó Patricio Gutiérrez, a lo cual Brady respondió de inmediato: “todo es cuestión de los precios” en venta de terrenos industriales.

“Creo que esto realmente aplica a la Ciudad de México por el tamaño de urbe y la disponibilidad. Y si no hay tierra, entonces el precio no importa y el asunto es: ¿dónde pongo mi instalación si la ubicación es correcta pero el espacio es pequeño? La solución: ir hacia arriba”, apuntó el experto.

Añadió que las grandes compañías de e-commerce son las más ávidas de este tipo de proyectos, ya que pueden dividir los niveles en diferentes usos –como un piso para estacionamiento, otro para flotas de vehículos de reparto y el resto para el almacén.

El gerente industrial de JLL-Dallas reafirmó el punto y mencionó varios casos de éxito en ciudades como Nueva York, Seattle, San Francisco y San Diego.

5. Suministro eléctrico, paneles solares y automatización

En cuanto al tema energético, Jones también achacó a la automatización y sistemas de bandas transportadoras mayores requerimientos de potencia, mientras que Brady resaltó que las empresas y gobiernos están requiriendo instalaciones de paneles solares para reducir su huella ambiental.

“Nosotros pagamos la instalación y depreciamos el sistema por 5 años. Entonces, si la municipalidad cobra 18 centavos de dólar por kilowatt, nosotros les cobramos 16 y obtenemos un retorno de inversión del 15-20% prácticamente desde el día uno”, afirmó.

Bonus + Creative industrial buildings y cultura corporativa

Las amenidades se han vuelto un tema fundamental en términos de retención de personal, pues los empleados de fábricas y centros logísticos ya no se conforman con un buen salario sino que buscan un “sentido de pertenencia”.

“Tener un gran ambiente laboral respalda la cultura corporativa, y esto le permite a la gente reunirse, convivir y trabajar con compañías que les gustan y en la que quieren estar”, afirmó Brady.

Ante esto surgieron los llamados "creative industrial buildings" con beneficios y áreas de convivencia más amigables (zonas de asadores, comedores en almacén, chanchas deportivas), así como las oficinas del personal ejecutivo, todo en el mismo terreno.

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En conclusión, los desarrolladores industriales deben manejar estas tendencias de la mejor manera posible, y el reto está en lograr un balance que beneficie a sus clientes.

"Es un equilibrio difícil, con muchos desafíos en construcción que dependen de qué tan especializado se quiere ser y del usuario del futuro", subrayó Patricio Gutiérrez.

En Frontier Industrial estamos atentos a la demanda del mercado nacional e internacional. Así, diseñamos, construimos y rentamos edificios industriales acordes con las necesidades de cada sector. Pide informes sobre venta de terrenos industriales y conoce las ventajas de desarrollar con nosotros.

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