Tendencias del Real Estate Industrial

Así son los nuevos espacios industriales para e-retail y uso logístico

23/02/2021

Debido al confinamiento por la pandemia de COVID-19, el auge de las compras online de víveres y productos de consumo impulsó a niveles nuca antes vistos la renta de naves industriales para uso logístico y entregas de “última milla”.

Así, CBRE estima que el foco de la demanda se concentrará en espacios tales como: 

  • Grandes plataformas logísticas (tipo XXL o XXXL) de almacenaje y distribución, alejadas de las ciudades y cada vez más automatizadas.
  • Naves de cross docking (sin almacenaje, con traslado directo de mercancía entre transportes y cercanas a las grandes ciudades).
  • Naves de proximidad o de “última milla” (el último punto entre el vendedor y el consumidor).

Ante esto, lo fundamental para los desarrolladores de inmobiliario será responder a estas necesidades tomando en cuenta criterios de agilidad, sustentabilidad, operatividad y ahorro de costos, así como aportar su “grano de arena” al ordenamiento urbano. A continuación revisamos cómo la nueva oferta de naves logísticas facilitará estos objetivos.

Nueva tipología de naves logísticas

En su sitio dedicado a Tendencias Inmobiliarias, CBRE España señaló que “el auge del e-commerce está impactando de lleno en el diseño y configuración de los espacios logísticos. Así, el interés por el desarrollo de plataformas regionales –en un radio de 40 a 70 kilómetros de las ciudades, como marca la logística tradicional– va cediendo terreno ante las redes de distribución de ámbito local.

Así, “las plataformas XXL o XXXL de ámbito nacional reducen su número y cada vez se alejan más de las ciudades”, apunta la firma inmobiliaria.

Con esto, el primer tipo de nave en la nueva cadena de distribución son las 1) grandes plataformas logísticas, con características como:

  • Ubicación: en un radio de más de 30 kilómetros de las grandes ciudades.
  • Superficie: mayor a 25,000 metros cuadrados (m²).
  • Altura: 10 a 15 metros.
  • Tipos de docks: elevados.

Cabe señalar que la ubicación de estas naves XXL está definida por “criterios basados en las comunicaciones y la intermodalidad”. Esto como resultado de la adopción de un modelo de ventas omnicanal que permite a los consumidores decidir cómo, cuándo y dónde comprar y recibir sus productos (en tienda física, en línea, a domicilio, en puntos de recolección, etcétera). 

Este argumento lo vemos aplicado en el proyecto “Plataforma Logística Arco Norte”, que la cadena departamental Liverpool actualmente construye en el parque industrial Arco 57. 

En segundo lugar, las 2) naves de cross docking tienen como objetivo agilizar y eficientar la distribución, esto a través del modelo “antialmacén”, es decir, retailers y proveedores logísticos se coordinan para que la mercancía pase del vehículo de llegada al transporte de salida lo más pronto posible.

Algunas características de estas naves son:

  • Ubicación: en un radio de menos de 30 km.
  • Superficie: entre 8,000 y 13,000 m².
  • Altura mínima: 8 metros.

Finalmente, y como mencionamos al principio, las 3) naves de proximidad o de última milla son el punto logístico más cercano a los consumidores, pues están inmersas en las ciudades y son pequeños almacenes donde se realiza el último reparto de bienes y mercancías. Son las que tienen mayor demanda y menor disponibilidad. Sus características son:

  • Superficie: entre 1,000 y 3,000 m².
  • Altura mínima: 3 metros.
  • Sin muelles y con acceso directo a vialidades.

CBRE-tipologia-naves-logisticas

Esta transformación ya está teniendo un impacto importante en mercados como la Ciudad de México y su área metropolitana, donde firmas como Newmark prevén que entre 2021 y 2022 se construirán unos 900 mil m2 de naves logísticas y de última milla.

Como conclusión, y al ver que el e-commerce seguirá siendo factor de innovación en el segmento industrial durante los próximos años, el reto para las empresas será no sólo cubrir las expectativas de sus clientes en entregas rápidas de pedidos online, sino también gestionar las devoluciones de manera satisfactoria, ofrecer a sus empleados un lugar de trabajo digno y tener infraestructura y operaciones amigables con el ambiente.

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