23/01/2020
Dada la creciente demanda de espacios industriales por parte de empresas nacionales y extranjeras de los sectores manufacturero y logístico, aunada a la política de apertura al comercio global (con más de 45 tratados firmados con diferentes países), México sigue estando en la mira de capitales e inversionistas de todo el mundo.
En gran medida, esta percepción se debe a la consolidación de importantes fabricantes, particularmente del sector automotriz. Así, armadoras como Chrysler, Mazda, General Motors, Ford, Volkswagen, Audi, BMW y Kia confían tanto en el talento mexicano, como en un cúmulo de condiciones de competitividad sostenidas, para seguir apostando por el país.
Asimismo, esto ha detonado la llegada de proveedores primarios y secundarios, así como el establecimiento de cadenas de suministro diseñadas de manera global.
Ante esto, el mercado de real estate industrial hoy vive una etapa de maduración, no solamente en términos del ciclo de negocios, sino por la calidad y la diversidad de su oferta de espacios en los diferentes parques industriales en México.
En Frontier Industrial impulsamos el desarrollo del país. Por eso, en este artículo revisamos los cuatro ejes primordiales que rigen el diseño y construcción de inmuebles industriales en México, identificados por José Fernando González Rondón, Director Ejecutivo de Servicios Industriales de Cushman & Wakefield México.
Eje #1: Sustentabilidad
De acuerdo con el experto, el establecimiento de zonas industriales en nuestro país solía ser desordenado y la construcción se realizaba en parcelas susceptibles al cambio de uso de suelo (de agrícola a industrial), que además tuvieran fuentes cercanas de mano de obra, electricidad y agua.
Ahora, los desarrolladores de parques industriales en México fomentan la implementación de mejores prácticas en materia de protección al medio ambiente, a fin de que las empresas instaladas en ellos operen en un entorno adecuado que les permita desarrollar sus negocios de manera eficiente.
“Un Parque Industrial Verde es aquel cuyas especificaciones en materia de energía, agua y protección ambiental, cumplen con parámetros mínimos o superiores a los establecidos en la normatividad mexicana o internacional, vigente y aplicable”, afirma González Rondón.
Con base en esto, los procesos, equipos y sistemas en estos inmuebles buscan generar un impacto positivo en la preservación de los recursos naturales, así como aportar al bienestar de las comunidades circundantes y sus pobladores.
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Eje #2: Logística
El establecimiento de grandes desarrollos industriales y de calidad en zonas del país como la región Centro-Bajío –que abarca estados como Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí, Aguascalientes, Jalisco, México e Hidalgo–, ha generado un polo de alta competitividad que maximiza la capacidad productiva nacional.
Un sitio estratégico como éste tiene múltiples ventajas: no solamente se trata de la región del país con mayor densidad poblacional y que produce la mayor cantidad de recursos, sino también la que más consume.
Adicionalmente, el Centro-Bajío tiene acceso privilegiado a puertos y nodos que se conectan logísticamente con Estados Unidos y el resto del mundo, un aspecto fundamental para las cadenas de suministro globales.
Pero estas características no se ciñen a dicha región ya que la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP) promueve la creación de modelos de gestión alternativos y bases para políticas públicas, a fin de modernizar la producción de servicios de transporte y logística en México. Algunas de las más importantes son:
- Desarrollo de parques industriales con buenos accesos a carreteras primarias, redes ferroviarias y aeropuertos.
- Incorporación de recintos fiscalizados estratégicos (RFE), que cumplan con los requisitos del SAT para asegurar el interés fiscal.
- Identificación de Nodos Logísticos Estratégicos en todo el país, con el apoyo de los gobiernos estatales y con base en iniciativas federales como el Sistema Nacional de Plataformas Logísticas (SNPL).
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Eje #3: Seguridad
Este concepto implica la implementación de mejores prácticas con el fin de que las empresas instaladas dentro de los parques industriales (inquilinos) puedan operar en un ambiente de certeza, orden y tranquilidad. Entre los esfuerzos más importantes están:
- Servicios de seguridad física y patrimonial estandarizados,
- Uso de tecnologías y sistemas transversales para vincular a todas las áreas funcionales.
- Reglamento interno y administración coordinadas.
- Infraestructura integral y mantenimiento continuo para su buen estado.
- Gestión general de trámites y permisos ante autoridades.
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Eje #4: Flexibilidad comercial
A fin de satisfacer las necesidades de sus clientes de la mejor manera posible, los desarrolladores han diversificado su portafolio de inmuebles para incluir subdivisiones de lotes que van desde mil y dos mil metros cuadrados (m²), comparado con los 10 mil y 20 mil m² que se ofrecían en el pasado.
Adicionalmente, el porcentaje de cobertura de construcción se divide en 50% de área techada y 50% de área libre, con estacionamiento y áreas verdes y de convivencia.
Así, con la entrada de inversionistas de primer nivel que imponen normas o criterios más estrictos, sumada a los propios estándares de calidad que promueve la AMPIP, esta flexibilidad permite dar certeza tanto al comprador que adquiere una gran cantidad de tierra para desarrollarla, como para el propio usuario del parque.
En Frontier Industrial conocemos a la perfección el panorama del real estate industrial. Por eso, nuestros parques industriales en México cumplen con los criterios más exigentes del mercado y de nuestros clientes. Platica con nuestros asesores.
