28/04/2020
Hasta antes de la irrupción de la pandemia mundial del coronavirus COVID-19, los fundamentos del mercado inmobiliario en México permitieron que, durante el periodo 2018 y 2019, los espacios industriales disfrutaran de una sólida demanda.
Sin embargo, y más allá de la planeación necesaria para impulsar la recuperación a corto plazo de los sectores económicos impactados, los desarrolladores de parques industriales en México enfrentan el reto de seguir aportando valor a sus clientes, mientras buscan obtener los retornos de inversión esperados y adoptan un enfoque más inteligente, humano y sustentable en el diseño, construcción y operación de estas instalaciones.
Por todo esto, en esta ocasión te presentamos las 4 fuerzas disruptivas que están impulsando el cambio en el real estate industrial, con base en las observaciones de Claudia Ávila Connelly, directora general de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP).
1. El cambio climático
Aunque las dos potencias globales (EU y China) desestiman los riegos asociados con el aumento de la temperatura del planeta en 1.5 grados centígrados por encima de niveles preindustriales, para el resto del mundo esta es una guía ineludible.
Y es que, de acuerdo con la comunidad científica internacional, ese es el límite máximo para que se puedan evitar los efectos más catastróficos del cambio climático, en particular el aumento del nivel del mar y eventos climáticos extremos como huracanes, sequías e inundaciones, que ponen en peligro a las naciones, sus sociedades y economías.
En este contexto, analistas señalan que el real estate global y sus ramas asociadas en la industria de la construcción son de los principales contribuyentes al calentamiento global, pues se estima que anualmente consumen cerca del 40% de la energía mundial y generan más del 20% de las emisiones internacionales de carbono.
Así, los países han elaborado políticas e implementado estrategias y acciones para hacer frente a estos riesgos, además de asumir compromisos en reducción de emisiones históricas de carbono. Al ratificar el Acuerdo de Paris, México se planteó llegar a su pico máximo de emisiones alrededor del año 2026.
En lo que toca a la industria nacional, se espera que, a más tardar en 2030, sustituya por completo su uso de combustibles pesados por gas natural, energías limpias y/o biomasa.
¿Cómo apoya el sector inmobiliario industrial estas metas?
De acuerdo con Ávila Conelly, se promueve entre las empresas que se instalen en espacios que permitan el ahorro de energía y el uso de energías renovables, así como el reciclaje y reúso del agua y el manejo responsable de residuos.
En un siguiente nivel, la ejecutiva prevé que la demanda se incline hacia la “economía circular”, es decir, que a partir de la implementación de ciertos sistemas en las industrias se facilite el uso de los residuos en la producción de nuevos productos o servicios.
El ejemplo más destacado de compañías que impulsan la sustentabilidad en su producción son las armadoras automotrices, como la planta de BMW en San Luis Potosí cuyo departamento de pintura recicla el 80% del volumen de agua utilizado por vehículo pintado.
2. La Agenda 2030 de la ONU
El 25 de septiembre de 2015, la Asamblea General de la Organización de Naciones Unidas (ONU) aprobó la adopción de un conjunto de objetivos globales, que conforman un plan de acción a favor de las personas, el planeta y la prosperidad, con la intención además de fortalecer la paz universal y el acceso a la justicia.
Se trata de 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS), cada uno con metas específicas que deben alcanzarse al 2030 y para lo cual cada actor de gobierno, sector privado y sociedad civil debe hacer su parte.
Con base en estos objetivos, se está promoviendo entre las desarrolladoras la adopción de estándares “Medioambientales, Sociales y de Gobernanza” (o ESG por sus siglas en inglés).
Así, además de poner énfasis en mitigar el impacto de la actividad industrial en el medio ambiente, se refuerza la importancia de las políticas anticorrupción, el respeto a los derechos humanos y el desarrollo comunitario.
En ese sentido, la AMPIP ha impulsado entre sus afiliados la adopción de la Norma Mexicana de Parques Industriales NMX-R-046-SCFI-2015, que implica el estricto cumplimiento del marco regulatorio aplicable en infraestructura y servicios.
3. Tecnología disruptiva
En las últimas dos décadas, los avances de la industria 4.0 y las tecnologías de la información sacudieron los modelos de consumo y las cadenas de valor tradicionales. Y por supuesto que el sector inmobiliario no podría ser ajeno a estos cambios.
Por un lado, el comercio electrónico gana terreno frente a los comercios minoristas, lo que a su vez detona una mayor demanda de edificios industriales más pequeños para distribución y almacenamiento, ya sean naves de inventario o de reconversión y preferentemente dentro de las zonas urbanas para entregas de última milla.
Por otro lado, la automatización y la venta de alimentos online están dictando el tamaño y la escala de las nuevas naves industriales, particularmente en los Estados Unidos.
4. Desarrollo comunitario
Respecto a la cuestión tecnológica, la directora de AMPIP señala que cada vez más los inversionistas institucionales se inclinan por aquellas empresas que invierten en los edificios del futuro.
Esto coincide con las aspiraciones de los trabajadores quienes, además de buenos salarios, hoy buscan condiciones laborales y sociales que mejoren su calidad de vida y la de sus familias.
Áreas verdes y recreativas, guarderías, centros de capacitación, instalaciones de salud y primeros auxilios, centros comerciales, cajeros automáticos, ciclovías, transporte público, etcétera, son algunos de los requerimientos de los nuevos inquilinos de parques industriales en México, a fin de reducir los niveles de rotación de personal e incrementar la productividad.
Todas estas condiciones están creando oportunidades para nuevos tipos de espacios industriales inteligentes, ecológicos y amigables con las comunidades.
Un caso es el parque industrial Platah, que en 6 años suma 26 empresas instaladas que respaldan más de 4 mil empleos en esta zona al sur del estado de Hidalgo.
Conclusión: resiliencia y futuro
Para los desarrolladores de inmobiliario industrial estas 4 fuerzas disruptivas les permitirán planear su oferta a futuro, no sólo en términos de infraestructura, rentas y financiamiento, sino adoptando una actitud proactiva para anticiparse a las demandas del mercado.
Así, Ávila Conelly cree que el sector podrá aumentar su resiliencia, es decir, su capacidad de enfrentar cambios vertiginosos y adaptarse a las nuevas condiciones del mercado aun en épocas de incertidumbre.
En Frontier Industrial estamos atentos a las tendencias del mercado nacional e internacional. Así, desarrollamos un portafolio de parques industriales en México que fomenta el crecimiento tanto de nuestros clientes como de las regiones donde tenemos presencia. Conócelo.
