Real Estate Industrial post COVID-19: panorama mundial

Terminó el primer trimestre de 2020 y el mundo sigue atento a la evolución de la pandemia del nuevo coronavirus COVID-19, una enfermedad que, además de su velocidad de contagio y tasa de mortalidad, se ha caracterizado por colapsar las actividades cotidianas de las personas conforme toca cada rincón del planeta.

Aunque todavía es pronto para saber cuáles serán las consecuencias económicas y financieras de esta crisis global, expertos del sector de bienes raíces industriales han seguido de cerca la situación y emitido sus opiniones sobre lo que será el mercado post COVID-19 en términos de la demanda de naves y parques industriales en México y el mundo. Aquí recopilamos algunas de ellas.

Primeros indicadores

En un artículo de CBRE de principios de marzo, Ibrahiim Bayaan delineaba algunos escenarios de riesgo por el avance del virus y su efecto en la cadena de suministro global, en mayor medida debido a los cierres masivos de producción en áreas industriales de China como en Wuhan, lugar de origen del COVID-19.

Desde la perspectiva del analista, estos serían los posibles efectos:

• Algunas industrias y compañías (moda, electrónica de consumo) se verían más afectadas que otras en función del porcentaje de insumos y mercancías que importan desde China, así como de la disponibilidad de fuentes alternativas de suministro.
• Comparado con eventos disruptivos previos (como el brote de SARS en 2003, o el tsunami y temblor de Japón de 2011), y aún con una mayor integración del gigante asiático en la industria global, el sector manufacturero se encuentra en una posición más favorable, en parte porque la guerra arancelaria China-Estados Unidos llevó a varios fabricantes a prevenirse con mayor inventario de insumos o a buscar nuevos proveedores.
• Los distribuidores al menudeo (retail) también se verían afectados en el corto plazo, pues tendrían que preocuparse por tener inventario suficiente, sobre todo para ventas vía comercio electrónico.

Con base en estos escenarios, el experto aventuró un pronóstico para el mercado de real estate industrial:

Comparado con los de otros tipos de bienes raíces comerciales, los contratos de renta de naves industriales o de adquisición de tierra en parques son de largo aliento y menos propensos a ser liquidados por interrupciones de corto plazo. Así, lo lógico es esperar un freno en la firma de contratos, en la absorción y en la construcción durante este periodo de incertidumbre, aunque es posible que se recupere el impulso –principalmente del lado del sector logístico y de ecommerce– una vez ceda la pandemia.

Sin embargo, el mismo autor advertía del efecto dominó por un recrudecimiento de los casos de contagio, lo que significaría un golpe a los fundamentos de crecimiento (por el desempleo, la desconfianza de consumidores y empresas, baja de inversiones), entrando así en un panorama de recesión generalizada.

Y no estaba equivocado pues, tan sólo en los EU, a la fecha de publicación del artículo había 214 casos. Un mes después (6 de abril) había más de 374 mil.

Esto llevó a que países y regiones se declararan en Estado de emergencia, limitando el tránsito de las personas y ordenando cierres de plantas y fábricas. En tanto, los mercados financieros y de inversión sufrieron varios impactos, lo que llevó a la ONU a proyectar una caída global de 2 billones de dólares para 2020.

The #coronavirus outbreak could cost the global economy up to $2 trillion this year.@UNCTAD is calling on governments to take urgent steps to reduce the economic impact. https://t.co/bFGE9SZemC #COVID19 pic.twitter.com/EUkvKzJtwb

— United Nations (@UN) March 9, 2020

Respuesta de las economías

Ante la debacle económica, la respuesta de los diferentes gobiernos no se hizo esperar, con anuncios de paquetes de estímulos sin precedentes. Aquí un cuadro-resumen con base en datos de Cushman & Wakefield:

Con estas acciones, las naciones esperan mitigar los impactos económicos del COVID-19 y sortear la crisis. Particularmente, se espera que las medidas fiscales, la ayuda financiera a negocios y los apoyos a la población en general se reflejen positivamente en el corto y mediano plazo.

Proyecciones a largo plazo

Regresando al mercado inmobiliario industrial, CBRE identificó 3 factores mediante los cuales prevén que la demanda podría recuperarse en el largo plazo.

1. Control de inventarios. Para dar respuesta rápida a sus consumidores, los gigantes del retail podrían exigir un aumento de existencias a sus proveedores, por lo que la demanda de naves y almacenes se elevaría.

2. Diversificación de la cadena de suministro. Preocupados tanto por el COVID-19 y la guerra comercial, por un lado, como por el alza de costos laborales y otras políticas adversas a la inversión, por el otro, varias compañías aceleraron el proceso de mudar sus operaciones de China a países como México o a otros mercados emergentes de Asia (Vietnam, Singapur).

3. Comercio electrónico. Siendo un sector que influye cada vez más en los resultados de ventas del retail, y dado el apetito creciente de los consumidores por satisfacer sus necesidades online, el ecommerce seguirá impulsando la demanda de inmuebles en el próximo ciclo de mercado industrial, tal y como lo ha venido haciendo durante más de una década.

Cabe señalar que todas estas siguen siendo opiniones, por lo que el mercado debe seguir atento a cómo se adaptan los criterios y las prioridades de los inversionistas.

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