7 factores clave al invertir en terrenos industriales en México

En el panorama económico de la era COVID-19, en conjunto con la incertidumbre que acecha a los diferentes mercados, hace que los inversionistas sean muy precavidos y realicen investigaciones profundas sobre las fortalezas y debilidades de los países en los que prospectan para hacer sus inversiones.

Asimismo, y dado el cambio de tendencias de producción y suministro (nearshoring vs. offshoring), así como los últimos acontecimientos en materia mercantil –guerra arancelaria China-Estados Unidos y entrada en vigor del acuerdo comercial de Norteamérica (T-MEC)–, cada vez más empresas ponen atención en el mercado de venta de terrenos industriales en México.

En este artículo revisamos 7 factores para guiar a nuevos actores interesados en navegar con certeza la disponibilidad de espacios y oportunidades de inversión en los diferentes sectores industriales del país.

1. Selección de sitio.

Son todos aquellos factores que hacen factibles las oportunidades de inversión sobre un terreno industrial específico. Los más importantes son:

• Certeza jurídica. Facilidad de obtención de los permisos necesarios de las autoridades locales.
• Acceso a mano de obra calificada. Cercanía con centros urbanos y comunidades con calidad de vida.
• Infraestructura logística y de recursos. Conexión carretera, de ferrocarril o portuaria, con líneas de electricidad, agua potable, gas y drenaje listas para conectar.

2. Acceso a financiamiento y réditos

Este factor se relaciona con la capacidad de obtener capital para la construcción, así como con los retornos de inversión (ROI por sus siglas en inglés) esperados.

De acuerdo con Gerardo Ramírez Barba, director regional de Soluciones Corporativas Industriales de JLL México, existen dos tipos principales de inversiones:

• Activa. Es cuando se compra y desarrolla un inmueble directamente para un inquilino específico, usualmente mediante capital directo o crédito bancario. Anualmente, el ROI es de alrededor del 12%.
• Pasiva. Es cuando una firma o desarrolladora adquiere tierra y crea un portafolio industrial (parques y naves de inventario) a través de instrumentos bursátiles como fondos de inversión públicos (Fibras) y Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’es). El ROI es de entre 8 y 9% anual.

3. Construcción

Aquí hablamos de los trabajos necesarios para adaptar el terreno industrial a los requerimientos de operación de dueños y desarrolladores. Algunos ejemplos son:

• Estabilización de suelos y conformación de plataformas.
• Montaje de estructuras, fabricación e izaje de muros, colocación de techumbres, etc.
• Vialidades internas y externas en concreto hidráulico y/o asfalto.
• Alimentación eléctrica, colocación de transformadores, sistemas anti-incendio e iluminación LED.

4. Mercado

Este factor se refiere a las expectativas de demanda sobre el activo, es decir, si se construirá dentro de un parque industrial como nave de inventario (especulativa) o si formará parte de un proyecto a la medida (Build to Suit) para un inversor bajo contrato a largo plazo.

También implica que el inmueble o terreno industrial aumentará o disminuirá su valor dependiendo de la calificación crediticia y liquidez de sus inquilinos, así como del manejo de la parte inversionista, ya sea una desarrolladora o fondo de inversión.

5. Ubicación

Si el terreno industrial se ubica en una zona con potencial de desarrollo a futuro, esto puede influir en los cap rates, precios de salida y retornos de inversión.

Asimismo, considera otras características de valor como:

• Si es un terreno independiente o si está dentro de un parque.
• Si se ubica en un clúster industrial especializado.
• Si cuenta con seguridad pública, escuelas, hospitales y transporte público.

6. Vocación regional

Además de los clústeres, las diferentes regiones industriales de México están especializadas por ciudad o estado. Una caracterización general sería:

I. Tijuana, Ciudad Juárez y otras ciudades fronterizas.

• Manufactura ligera (maquila) ligada a economía de los EU.
• Electrónica y circuitos.
• Dispositivos médicos.

II. Monterrey, Saltillo y otros estados del norte.

• Acero y derivados.
• Motores.
• Equipamiento eléctrico.

III. Bajío

• Automotriz.
• Aeroespacial.
• Industria alimenticia.

IV. Ciudad de México y Área Metropolitana (Toluca, Puebla)

• Logística y centros de distribución (e-commerce).
• Manufactura.
• Medicinas.
• Industria alimenticia.

7. Estándares de edificación de inmuebles

Tanto fondos de inversión como dueños directos de terrenos industriales deben proyectar inmuebles con diseño multipropósito y multigeneracional, es decir, no sólo para procesos actuales. Así, antes de construir, algunos criterios para generar plusvalía son:

• Altura libre.
• Andenes de carga (al menos uno por cada 1,000 m²).
• Rampas y plataformas para maniobras de carga y descarga de tráileres.
• Áreas de oficina.
• Criterios de construcción sustentable (Certificación LEED).

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