Nearshoring en el norte de México: ¿seguirá el boom de empresas extranjeras?

Si bien 2021 fue un año con excelentes resultados a nivel nacional para el sector de inmobiliario industrial, en los mercados del norte (desde Monterrey hasta Tijuana) la actividad se aceleró a tal grado que se rompieron récords históricos en construcción de edificios, ampliación de inventario y venta de terrenos industriales.

Conoce en este artículo los datos más destacados de este crecimiento, así como los factores que favorecen la llegada de inversiones extranjeras a esta zona del país.

Oferta industrial 2021 en el norte de México

Según reportes de CBRE, en 2021 el desempeño de las principales ciudades industriales norte del país estuvo determinado por el auge del comercio electrónico, así como por la reactivación y expansión de industrias como la automotriz, manufacturera y logística.

A continuación presentamos los datos de los 5 mercados industriales clave en el norte:

Monterrey (Nuevo León)

Inventario total: 11.5 millones de metros cuadrados (m²).
Tasa de vacancia: 4.6%, la más baja registrada en Monterrey en los últimos 5 años.
Absorción neta: 873 mil m² (máximo histórico en Monterrey).
Absorción bruta: 1.28 millones de m² (incluye espacios pre arrendados y renovaciones) [récord para este mercado del noreste].
Sectores de mayor demanda: manufactura (38%, principalmente fabricación de herramientas, maquinaria y electrónicos-electrodomésticos) y automotriz (24%).
Comercialización: 74% de las operaciones fueron expansiones de empresas ya establecidas en la región que siguen consolidándose, mientras el 26% fueron nuevas inversiones en la ciudad impulsadas por la oferta y el potencial del mercado.
Nuevo inventario: 678 mil m² en construcción (se prevé quedarán concluidos en 2022). Los edificios a la medida (Build to Suit o BTS) dominan el 60% de los desarrollos, sobre todo espacios de gran tamaño.
Corredores con más transacciones: Apodaca (35%), Ciénega de Flores (18%), Santa Catarina (16%) y Escobedo (13%).

Saltillo (Coahuila)

Inventario total: 3.6 millones de m².
Tasa de vacancia: 5.5%.
Absorción neta: 380 mil m² (cifra histórica en Saltillo, supera el acumulado de 260 mil m² de 2019-2020).
Absorción bruta: 346 mil m² (triplica los 114 mil m² de 2020).
Sector de mayor demanda: reactivación del mercado automotriz (56% de la demanda), seguido de la manufactura (25%) y la logística (13%).
Nuevo inventario: 33 mil m² en construcción (se espera quedarán terminados en el primer semestre de 2022).

Reynosa (Tamaulipas)

Inventario total: 3 millones de m².
Tasa de vacancia: 1.2% (nivel mínimo histórico).
Absorción neta: 82 mil m² (similar a los 95 mil m² de 2020).
Absorción bruta: 221 mil m² (cifra más alta de los últimos 5 años, 74% mayor a la registrada en 2020).
Sectores de mayor demanda: manufactura y logística (39% y 31% de las transacciones, respectivamente).
Nuevo inventario: 59 mil m² en construcción (se espera quedarán terminados en 2022).

Ciudad Juárez (Chihuahua)

Inventario total: 4 millones de m².
Tasa de vacancia: 1.1% (nivel histórico más bajo).
Absorción neta: 375 mil m² (alza del 60% en comparación con 2020).
Absorción bruta: 200 mil m².
Sectores de mayor demanda: manufactura y logística (39% y 31% de las transacciones, respectivamente).
Nuevo inventario: 436 mil m² en construcción (60% son desarrollos BTS).

Tijuana (Baja California)

Inventario total: 3.4 millones de m².
Tasa de vacancia: 0.4% (nivel mínimo histórico).
Sectores de mayor demanda: manufactura y expansiones de compañías instaladas en la zona.
Nuevo inventario: 256 mil m² en construcción.

En resumen, estos resultados hablan de una oferta sólida pues el inventario industrial fronterizo acumulado asciende a los 24 millones de m², con construcciones activas y disponibilidad de espacio para que sigan llegando más empresas.

Monterrey y Tijuana, principales mercados para el nearshoring

En el contexto económico global que dejó la pandemia, las compañías de los Estados Unidos cada vez están dejando de lado la práctica del offshoring (producción en países de bajo costo de ultramar, principalmente en Asia), decantándose en su lugar por el nearshoring, es decir, trasladar parte de sus procesos productivos hacia un país cercano con el objetivo de reducir costos, principalmente de mano de obra.

Así, desde 2020 dos de los mercados de nearshoring en México más beneficiados han sido Monterrey y Tijuana. En el caso de la capital de Nuevo León, actualmente concentra el 52% de la absorción total de espacio en este tipo de transacciones.

Esto es reflejo del aumento en la inversión extranjera directa (IED) en la entidad, que en los primeros 9 meses de 2021 se posicionó como el segundo lugar a nivel nacional en atracción de IED con 2,322 millones de dólares (9.4% del total sólo por debajo de Ciudad de México, con 16.5%).

Para CBRE, además de una industria diversificada y cercanía con Estados Unidos, tres factores impulsaron las transacciones de nearshoring en Monterrey:

Amplia disponibilidad de mano de obra especializada.

Abundancia de tierra disponible para el desarrollo.

Sólidos niveles de exportación a los Estados Unidos.

Por su parte, y pese a tener una vacancia en niveles mínimos históricos, el mercado tijuanense mantiene su crecimiento en construcción de inventario industrial impulsado principalmente por la demanda de manufactura, pero también por la necesidad de edificios para almacenaje y distribución de e-commerce.

Así, en 2021 Tijuana se convirtió en el principal mercado logístico emergente, de acuerdo con la consultoria inmobiliaria Datoz.

Con todo esto, CBRE prevé que en los próximos años continúe la llegada de inversión a la zona norte del país.

“El nearshoring representa grandes oportunidades para el norte de México debido a su mercado industrial saludable, que a pesar de la contingencia actual se mantiene resiliente y con optimismo”, afirmó Lyman Daniels, presidente de CBRE México y Colombia.

En Frontier Industrial invertimos en regiones estratégicas para la economía nacional. Por eso, en nuestro parque industrial en Tijuana TAE y futuros desarrollos en el norte de México albergamos a empresas globales logísticas y de manufactura que buscan expandir y consolidar su huella en la región Norteamérica.