5/11/2020
Durante la “nueva normalidad” por la pandemia de COVID-19, el mercado inmobiliario industrial mexicano ha podido mantenerse activo e indicadores como las tasas de vacancia, absorción, construcción y comercialización han mostrado dinamismo pese a los paros de construcción y entregas de nuevo inventario.
Así lo confirmaron los reportes del trimestre finalizado en septiembre 2020, publicados de manera independiente por firmas de corretaje y análisis inmobiliario como CBRE y Solili. En este artículo revisamos algunos puntos destacados.
Factores de la demanda
Como hemos reportado en este blog, el comercio electrónico y la logística han impulsado el interés de las empresas en la compra de terrenos y la renta de naves industriales.
Así, de enero a septiembre 2020 la comercialización (que incluye renovaciones y pre-arrendamientos) alcanzó los 2.6 millones de metros cuadrados (m2), cifra similar a la registrada en el mismo periodo del año anterior de acuerdo con CBRE.
En cuanto a la participación por sector, en los primeros 9 meses del año la distribución de la demanda fue: 34% logística; 26% manufactura, 15% e-commerce y 10% automotriz.
Ante este panorama, los desarrolladores tuvieron un renovado optimismo en la construcción de naves de inventario, aunque también se reservan algunos espacios para proyectos a la medida (BTS o Build to Suit) para la llegada de posibles inversiones extranjeras, principalmente al Bajío y al Noreste y atraídas por la perspectiva de negocios que presenta el renovado Tratado comercial México-Estados Unidos-Canadá (T-MEC).
“En la nueva normalidad, el panorama en el mercado industrial se percibe positivo, y la reactivación de la construcción, la demanda de inquilinos logísticos y la entrada en vigor del T-MEC continuarán siendo factores relevantes y motores de la demanda en este y el siguiente año”, señalaron los analistas de CBRE en su informe.
Según CBRE, otros resultados destacados que arrojó el análisis de las 13 regiones más importantes del país fueron:
- La absorción neta –demanda nueva– de naves industriales Clase A llegó a 1.53 millones de m2 al cierre del tercer trimestre de 2020, 3% más que el acumulado de 2019.
- La tasa de vacancia nacional cerró en 5.3%, una baja de 0.4 puntos porcentuales.
- El precio de salida en renta de naves industriales a nivel nacional se mantuvo estable en casi todas las regiones, al promediar un alza de sólo 9 centavos de dólar respecto al tercer trimestre de 2019 ($4.54 vs. $4.45 USD/m2/mes).
- Del Top 10 nacional de cierres con mayor superficie, 63% se registraron en los mercados de la Ciudad de México y Monterrey.
- 4 operaciones grandes de e-commerce sumaron poco más de 195 mil m2, el 44% de las transacciones Top.
Regiones destacadas
En el análisis regional, Solili reportó que la Zona Metropolitana de la Ciudad de México incrementó su inventario en poco más de 90 mil m2, el doble de lo añadido en el trimestre anterior y producto de la terminación de dos naves industriales en el corredor de Toluca.
Hablando de la capital mexiquense, el crecimiento de su oferta se afianza con sitios como el Parque Industrial Frontier Toluca, en el cual se construyen actualmente 3 naves clase A con un total de 73,984 m2 de área rentable. Estarán listas en diciembre de 2020 y mediados de 2021.
Con esto, la demanda bruta en la región superó los 200 mil m2, con el 63% proveniente de empresas de los sectores logístico, de comercio electrónico y alimentos y bebidas.
Pese a que algunas desocupaciones provocaron que la tasa de disponibilidad aumentara 20 puntos base y la absorción neta cayera 33% respecto al tercer trimestre de 2019, el precio promedio de renta en el mercado de la CDMX hiló dos trimestres al alza, con lo que se mantiene como el más alto a nivel nacional y además alcanzó su máximo histórico de 5.79 USD/m2/mes.
Por su parte, la región Bajío mostró signos de recuperación al generar una absorción neta de 262 mil m2 de julio a septiembre, un 26% más que en el tercer trimestre del año anterior.
Esto se debió a que durante este periodo se registró en la región la primera operación de e-commerce, con un BTS de más de 39 mil m2 que estará ubicado en parque industrial PILBA de Guanajuato.
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En tanto, Guadalajara fue el mercado que más creció en términos de demanda nueva con 190 mil m2 al cierre del tercer trimestre (+41% año contra año). Además, reportó la mayor actividad de construcción con 375 mil m2, el 17% del total nacional.
Finalmente, Monterrey fue el mercado regional con la mayor absorción neta (366 mil m2), un aumento del 24% contra el mismo periodo del año anterior y reafirmándose como el segundo centro manufacturero y logístico más importante del país.
Así, aunque la pandemia detuvo por algunos meses los desarrollos en construcción y aplazó las fechas de entrega, los analistas de CBRE destacan que se haya “mantenido una relación sana entre la demanda y la nueva oferta entregada de enero a septiembre”.
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