2/02/2021
A la innegable vocación industrial de la frontera norte de México, en el 2020 se sumaron el boom del comercio electrónico y la llegada de nuevas inversiones en manufactura y proveeduría extranjera, motivadas a relocalizar su producción vía nearshoring en México por las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China.
Así, el interés por el inmobiliario industrial creció de forma exponencial en esta zona del país, con los ejemplos destacados de Monterrey y Tijuana que experimentaron aumentos anuales en su demanda de 56% y 43% en el último trimestre del año pasado, de acuerdo con datos de la plataforma de análisis inmobiliario Solili.
Pero no solo eso ya que el mercado tijuanense también reportó una tasa de disponibilidad de alrededor del 2% del inventario total, una de las más bajas en todo el país según Cushman & Wakefield. En este artículo revisamos algunos factores que explican estos números.
Monterrey supera niveles pre-pandemia
Según Solili, la capital de Nuevo León registró una demanda de 195,000 metros cuadrados (m2) de octubre a diciembre de 2020.
Este resultado mantuvo el impulso de lo logrado en el trimestre previo pues, de acuerdo con la firma inmobiliaria global CBRE, la absorción de espacios en la ciudad registró 366 mil m2, superando en 14% lo registrado durante el mismo periodo de 2019.
Cabe apuntar que, a septiembre de 2020, las operaciones en la Sultana del Norte se reflejaron en tres rubros principales: empresas manufactureras de origen asiático, con el 20%, logísticas con 16% y e-commerce con 14%. En conjunto, estos sectores sumaron el 50% de la comercialización total en la zona.
“A pesar de la contingencia sanitaria la actividad industrial no cesa; en términos de Inversión Extranjera Directa (IED), Nuevo León ocupa el segundo lugar a nivel nacional. Esto se refleja en los resultados de demanda nueva, con una recuperación de la absorción neta que supera la de los dos años anteriores”, destacó una nota del portal Obras.
Así, aunque la actividad de construcción tuvo una ligera desaceleración comparado con inicios de año, CBRE estima que el indicador se recupere para el siguiente año, con más empresas asiáticas poniéndo la mira en Monterrey para establecerse cerca de los EU.
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Logística y nearshoring atraen más empresas a Tijuana
Esta misma tendencia de atracción de IED para servir al mercado estadounidense se vive en Tijuana donde se registró una demanda bruta de unos 325 mil m2 de enero a septiembre de 2020, con una absorción neta cercana a los 172 mil m2 según Cushman & Wakefield.
Para Juan Carlos Rodríguez, vicepresidente regional de la firma estadounidense, la ventaja principal de Tijuana es su cercanía con Los Ángeles. Así, señaló a la logística como factor clave de la demanda de naves industriales utilizadas como bodegas y centros de distribución para “triangular la entrega de mercancías hacia EU con costos arancelarios más bajos”.
"La logística sí es un tema en Tijuana, pero no para atender la demanda doméstica sino la del sur de California", detalló el ejecutivo a El Norte.
Rodríguez destacó también la actividad creciente –debido a la pandemia de COVID-19 y las medidas de confinamiento– en manufactura de electrónicos (como televisores) y fabricación de insumos del sector médico, ambos rubros en los que Tijuana históricamente ha destacado por su oferta de mano de obra especializada.
Aunado a esto, y de acuerdo con Carlos Higuera, presidente de la asociación de Desarrollo Económico e Industrial de Tijuana (Deitac), para 2021 se espera un aumento del 50% de inversiones extranjeras pues la crisis sanitaria ha generado el “reordenamiento de cadenas de suministro pues se identificó que tenerlas sólo en China es un problema”.
Y si a esto se suma los altos aranceles de China, la ratificación del Tratado México-Estados Unidos-Canadá (T-MEC) y la llegada de Joe Biden a la Casa Blanca, los factores externos parecen seguirse alineando de manera favorable para que sigan llegando inversiones a Tijuana.
“Uno de ellos es haciendo nearshoring, es decir, trayendo parte de sus operaciones a América, donde México es un buen lugar estratégico; el otro, diversificando sus operaciones, es decir no dejar todas las cadenas de suministro en Asia", comentó el experto en entrevista para El Imparcial.
Finalmente, el ejecutivo destacó que actualmente existen varios corporativos chinos que buscan establecerse en la ciudad fronteriza, a fin de aprovechar estas ventajas e “incursionar en el suministro de distintas materias primas” para el mercado estadounidense.
Este panorama de ocupación en la zona norte ha motivado a que los desarrolladores busquen ampliar su portafolio de naves de inventario. Un ejemplo es el parque industrial Thomas Alva Edison (TAE) donde hoy en día se construye un par de proyectos destinados a albergar operaciones de empresas multinacionales de manufactura.
En Frontier Industrial estamos atentos a las tendencias de inversión. Por eso, un parque industrial en Tijuana como TAE, ubicado a sólo 30 minutos del cruce fronterizo más transitado del mundo, cuenta con edificios clase A y los mejores servicios e infraestructura del noroeste del país. Visítanos y compruébalo.
