19/01/2021
En un año que estuvo marcado por la crisis del COVID-19, con la interrupción y reactivación gradual de la cadena de suministro global, que se sumó una recesión económica y a las restricciones gubernamentales impuestas a la actividad industrial, el mercado de parques industriales en México vivió altas y bajas en sus indicadores generales durante 2020, aunque con un cierre mayormente positivo.
Así, el inventario total nacional llegó a los 83.2 millones de metros cuadrados (m2) con una tasa de vacancia promedio de 5.97%, según un reporte de la plataforma inmobiliaria Datoz. En este artículo revisamos el desempeño por cada región.
Centro resiste gracias a CDMX & e-commerce
Pese a que en el último trimestre del año la actividad comúnmente se reduce, al cierre de 2020 la comercialización de espacios industriales en la Ciudad de México llegó a los 57 mil 908 m2 de absorción bruta, un aumento anual del 18% comparado con los 49 mil m2 del mismo trimestre de 2019.
En los últimos 12 meses, el mercado de la capital del país sumó 392 mil 787 m2 para totalizar 13.4 millones de m2 de inventario, el menor crecimiento para un año desde 2018.
Asimismo, la CDMX sigue siendo uno de los mercados con alquileres más elevados del país, al cotizar un precio de cierre de 5.36 dólares mensuales por m2 (solamente detrás de Tijuana con 5.43 USD/m2/mes).
De acuerdo con la plataforma Solili, los principales sectores que contribuyeron a esta demanda y actividad fueron el comercio electrónico y las empresas logísticas.
Por otro lado, la CDMX tuvo un aumento de 62 puntos base en su disponibilidad al ubicarse en 7.71% (con 1 millón de m2 disponibles), la mayor vacancia del mercado desde que Datoz tiene registro. Sin embargo, la firma señaló que sigue estando en niveles sanos.
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Tijuana con capacidad a tope
En 2020, el Norte de México mostró una amplia recuperación de su demanda, con la región norponiente (que comprende Tijuana, Ciudad Juárez y Chihuahua, entre otros estados) como la única del país que redujo su disponibilidad al 4.65% de octubre a diciembre, comparado con el promedio de 4.93% del mismo periodo pero del año previo.
En términos anuales, la absorción en la región fue 21.2% menor, aunque con la llegada constante de empresas en actividades de manufactura, logística y sectores médico, alimenticio y metalmecánico, principalmente.
Tijuana fue el mercado más dinámico, al disminuir en 135 puntos base su tasa de vacancia del último trimestre. Junto con Ciudad Juárez y Chihuahua, también fue uno de los más activos en inicios de construcción al sumar 8 edificios nuevos con una extensión de 137 mil 287 m2 durante el cuarto trimestre (un aumento de 31% año contra año).
Uno de los proyectos destacados se desarrolla en el parque industrial Thomas Alva Edison, con dos naves industriales Clase A y un área neta rentable de 52 mil m2.
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Al noreste, Monterrey, el mercado más grande de la zona y segundo del país, agregó 386 mil 608 m2 en los últimos 12 meses para alcanzar 11.8 millones m2 de inventario.
A lo largo del 2020 la región inició la construcción de 609,382 m2, actividad que llevó a un aumento de la tasa de disponibilidad del 6.5 al 7.5%.
Pese a ello, Monterrey logró una demanda bruta acumulada similar a la de 2019, impulsada por empresas de los sectores logístico, retail, automotriz y, principalmente, manufacturero.
Guadalajara aumenta el dinamismo
La región Bajío-Occidente (que abarca los mercados de Aguascalientes, Guadalajara, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí) finalizó 2020 con un inventario total de 21.9 millones de m2, un 1.8% más que en 2019.
Según Datoz, este crecimiento fue impulsado por el dinamismo de Guadalajara, que en los últimos 12 meses sumó 175,468 m2 para alcanzar 4.5 millones de m2 (tercero de la región después de Guanajuato y Querétaro).
Asimismo, la demanda bruta acumulada en la capital jalisciense llegó a 287 mil 10 m2 al cierre del cuarto trimestre, un aumento anual del 26% y uno de sus mejores niveles en los últimos años. Este impulso principalmente vino de transacciones en espacios hechos a la medida, así como en ocupación de empresas del giro logístico, tabacalero y médico.
Por otro lado, Querétaro y Guanajuato –tradicionalmente los más dinámicos de la región– cerraron el año con niveles de demanda muy inferiores a los registrados al periodo prepandemia, lo cual se reflejó en tasas de disponibilidad del 9.1% y 7.5%, respectivamente.
Así, en todo 2020 Guadalajara, Guanajuato y Querétaro tuvieron inicios de construcción por 395 mil 200 m2, 40% menos que en 2019.
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Las estadísticas aquí plasmadas nos indican un mercado de inmobiliario industrial resiliente, con un inventario creciente (y respondiendo a la demanda), precios de salida y cierre competitivos y actividad de construcción constante.
Con esto, el sector está preparado para aprovechar las oportunidades que presenta la reconfiguración de las cadenas de suministro vía nearshoring (instalar plantas de proveeduría cercanas al país de consumo o ensamblado final), así como la apertura a más empresas que buscan servir al mercado estadounidense, motivadas por la preferencia arancelaria a sus productos dada la ratificación del Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC).
En Frontier Industrial respondemos a las tendencias del mercado. Nuestro portafolio de parques industriales en México nos permite tener presencia en los corredores logísticos más importantes del país, con estándares de construcción Clase A y desarrollo de proyectos Build-to-Suit. Conócelo.
