Tendencias del Real Estate Industrial

Mercado industrial de Norteamérica: factores de resiliencia ante el COVID-19

9/04/2020

A inicios de 2020, Cushman & Wakefield (C&W) emitió un reporte sobre las perspectivas para el mercado de Norteamérica, donde pronosticaba un crecimiento continuo del sector de real estate industrial durante los próximos 2 años.

Como argumento, la firma inmobiliaria apuntó a la solidez de este tipo de propiedades como un activo muy preciado por los grandes capitales, ya sea para crear sus propios desarrollos o como instrumento de inversión.

Así, proyectó que el inventario en la región llegaría a los 53.3 millones de metros cuadrados (m2) con una absorción de 42.7 millones de m2, una tasa de disponibilidad de alrededor del 5% y aumentos proporcionales en precios de renta para fines del 2021.

Sin embargo, el análisis de C&W aún no había considerado el brote de coronavirus COVID-19, por lo que el panorama de la demanda de naves y parques industriales en México y Norteamérica podría variar, aunque no tan drásticamente, como creen algunos expertos del sector. En este artículo recopilamos algunas de estas opiniones.

 

EU y Canadá

Por sus niveles óptimos de crecimiento económico y bajas tasas de desempleo e interés crediticio, C&W estimaba que la demanda de espacios industriales aumentaría a ritmo constante para nuestros vecinos y socios comerciales durante el periodo 2020-2021.

Aunado a ello, el comercio electrónico traería consigo un fuerte impulso a los almacenes y centros de distribución, pues se espera que las ventas online en la región crezcan un 30% en el mismo lapso.

Asimismo, se preveía que el crecimiento poblacional (tres veces mayor al promedio de la región) en ciudades secundarias como Orlando, Raleigh, Austin, Las Vegas, Calgary, Phoenix, Atlanta, Charlotte y Edmonton, sería un factor detonante para estos mercados por la siguiente década.

Sin embargo, ante la emergencia por el COVID-19 los mismos expertos de C&W, CBRE y otras firmas de corretaje se mostraron más cautos, proyectando caídas en absorción y construcción para la primera mitad de 2020, a consecuencia de las medidas de confinamiento social y otras restricciones en la actividad industrial con el fin aplanar la curva de contagios.

Mientras tanto… ¿qué pasa en México?

 

Latinoamérica y CDMX 

Un reporte reciente de Newmark Knight Frank (NKF) resaltó el buen desempeño del sector en Latinoamérica, cuyo inventario clase A creció en 1.57 millones de m² en 2019, de los cuales poco más de la mitad correspondieron a la Ciudad de México.

Adicionalmente, los precios de renta en la región presentaron una tendencia al alza con un valor promedio de 5.63 dólares por m² al mes.

En mayor medida, explicó una nota de Inmobiliare, este resultado se debió al aumento en la demanda de parte del sector logístico y de e-commerce, además de que la oferta en los parques industriales en México es cada vez más especializada.

“A pesar de un contexto internacional desfavorable, las operaciones logísticas se mantuvieron dinámicas debido a la demanda de bienes por parte de la población; y en el contexto actual, no será diferente. Ante una limitada movilidad, la sociedad acudirá a las nuevas tecnologías como el e-commerce para atender sus necesidades”, señaló Giovanni D’Agostino, presidente de NKF México y director regional para América Latina.

 

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Volviendo al reporte de C&W, la firma veía como desventaja para nuestro país la baja tasa de disponibilidad en sus principales mercados –incluyendo Monterrey, Tijuana y Ciudad Juárez. Así, pronosticó casi 604 mil m2 de absorción bruta y 706 mil m2 de incremento en el inventario para los próximos dos años.

Aunado a ello, la eventual puesta en marcha del Tratado México-Estados Unidos-Canadá (T-MEC) daría mayor competitividad a las cadenas de suministro de sectores como el automotriz y de electrodomésticos, debido al aumento en la cantidad de contenido regional.

En tanto, y derivado de las tensiones comerciales EU-China, firmas asiáticas y de otras partes del mundo están buscando aumentar sus inversiones en México, a fin de mantener su posición en el mercado.

 

El lado positivo

Tomando como base estas proyecciones, el experto de C&W, Kevin Thorpe, sacó algunas conclusiones positivas para el sector, esta vez tomando en cuenta el impacto actual el COVID-19:

  • El mercado industrial inició mejor 2020 y es más resistente a las turbulencias económicas de corto plazo. Además de los incrementos mencionados en rentas y ocupación, este tipo de activos responden menos a las fluctuaciones del mercado accionario, y conservan mejor su valor real ante las crisis comparado con otro tipo de inmuebles –como es el caso del sector hotelero ante la caída del turismo.
  • Cap rates bajos detonarían un boom industrial para el segundo semestre. Los bonos del Tesoro a 10 años –el más importante referencial para medir el valor de las propiedades en los EU– cayeron por debajo del 1.0%, su nivel mínimo histórico. Las tasas de capitalización generalmente siguen esta tendencia a la baja y, cuando eso pasa, el valor de los inmuebles sube. Y si a eso se suman posibles estímulos fiscales y créditos baratos, el sector podría despegar en la segunda mitad del año.
  • Menos sobreoferta. Comparado con ciclos anteriores, los desarrolladores han ajustado sus expectativas a la oferta y la demanda. De ahí que la relación absorción-disponibilidad esté balanceada, lo que llevaría al mercado a recuperarse en caso de que entre una recesión.

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