8/08/2020
Durante los primeros seis meses de 2020, y como era de esperarse ante la emergencia sanitaria del COVID-19, los diferentes mercados de parques industriales en México registraron aumentos variables en inventarios y vacancia, y bajas sustanciales de absorción, según reportes de la plataforma inmobiliaria Datoz.
En esta ocasión revisamos el desempeño por región y otros datos relevantes de la actividad industrial.
CDMX sostiene al Centro
En el primer semestre de 2020, los inventarios del mercado de Ciudad de México y Área Metropolitana (incluyendo Edomex, Puebla e Hidalgo) llegaron a 17.1 millones de metros cuadrados (m2), un 5.15% más que en el mismo periodo de 2019.
La CDMX impulsó este resultado al sumar 837,800 m2 en los últimos 12 meses hasta alcanzar los 13.3 millones de m2 (78% del inventario total en la región).
Con la caída nacional de la actividad industrial, particularmente en los sectores de construcción y manufactura (con descensos de 35.9% y 35.6% respectivamente, según datos de mayo de Inegi), las tasas de disponibilidad en la CDMX se dispararon al 7.32%, un alza anual de 340 puntos base y la mayor vacancia desde que la firma Datoz lleva registros.
Pese a ello, el mercado industrial de la capital acumuló una absorción bruta de 481,586 m2 de enero a junio.
Tan solo en el segundo trimestre registró 12 transacciones –mayormente dedicadas al sector logístico–, y hubo inicios de construcción en 5 proyectos de naves de inventario que generaron una absorción de 87,960 m2.
Con esto, los precios de cierre –tanto en renta como en venta de terrenos y naves en parques industriales– se cotizaron en 5.66 dólares por m2 por mes, manteniéndose así como los más elevados del país.
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Guanajuato mantiene dinamismo
En el mercado Bajío-Occidente (compuesto por los submercados de Aguascalientes, Guadalajara, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí) la tasa de vacancia cerró en 6.63% durante el primer semestre, un aumento de 58 puntos base año contra año para un total de 1.4 millones de m2 de nuevo inventario disponible.
Pese a tener la disponibilidad más alta (8.17%), Guanajuato fue el submercado más dinámico de la región al acumular 38,322 m2 de absorción en 9 transacciones –principalmente para actividades de manufactura– durante el segundo trimestre.
En cuanto a la actividad de construcción, Datoz reportó que entre Querétaro (Aeropuerto) y Guanajuato (León) sumaron 56,658 m2 en desarrollo, una caída anual del 53%.
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Monterrey y Tijuana, líderes en transacciones
En la primera mitad de 2020, el mercado industrial fronterizo experimentó muy pocos cambios en sus tasas de disponibilidad, pues la zona norponiente (5.3%) sólo tuvo un alza de 4 puntos base y la zona noreste incluso bajó del 7.29% al 7.05%.
En la primera región, el inventario total creció hasta los 19.4 millones de m2 (+2%) impulsado principalmente por Tijuana y Ciudad Juárez que en los últimos 12 meses sumaron 218,862 m2 y 103,857 m2, respectivamente.
Debido a la emergencia del COVID-19, la demanda de espacios industriales para manufactura de la industria médica mantuvo el dinamismo durante el segundo trimestre del año, lo que derivó en una absorción bruta de 80,429 m2.
Por su parte, Monterrey, el mercado más grande de la región noreste y segundo del país, sumó 344,705 de m2 en el último año para alcanzar 11.5 millones de m2 de inventario total.
Pese a registrar una vacancia de 8.26% –muy superior a la tasa de disponibilidad regional de 7.05%– la capital neoleonesa logró una absorción bruta de 86,984 m2 al concretarse 24 transacciones en los sectores de logística y manufactura.
Finalmente, Monterrey y Saltillo mantuvieron la actividad de construcción nororiental con cuatro proyectos que sumaron 70,587 m2, poco más de la mitad en inmuebles Build To Suit (BTS) y el resto en naves de inventario.
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Conclusión
Pese a que las tasas de disponibilidad aumentaron de manera generalizada, los datos de absorción, construcción, transacciones e inventario en mercados clave de cada región mantienen una inercia como de finales de 2019, lo cual prevé una recuperación en la demanda (crecimiento cero), pero con actividad de comercialización sostenida (CBRE) de aquí al cierre de 2020.
Sumado a esto, las oportunidades que presenta el nearshoring en México (traslado de la cadena de proveeduría desde Asia), el auge del e-commerce y el inicio del nuevo Acuerdo de libre comercio de Norteamérica (T-MEC) podrían atraer más inversiones de empresas extranjeras y expansión de sectores consolidados.
En Frontier Industrial estamos atentos a las tendencias del mercado. Por eso, nuestro portafolio de parques industriales en México fue desarrollado en los corredores logísticos más importantes del país, con estándares Clase A de construcción y la posibilidad de desarrollar proyectos BTS. Conócelo.
