6/12/2022
En medio de la tendencia de nearshoring que se observa en la dinámica industrial tras las dificultades para la logística que ocasionó la pandemia de Covid-19, el crecimiento de México en diferentes áreas de la industria ha llevado a una demanda cada vez mayor de espacios, marcando un momento histórico para el desarrollo de las actividades de manufactura y distribución en el país.
El parque industrial en Monterrey ha registrado récords por la demanda de edificios y espacios para las actividades, principalmente de manufactura, siendo una de las plazas con más importancia para el desarrollo industrial y económico.
Sin embargo, no sólo el norte del México se ha visto beneficiado por el nearshoring; la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) maneja reportes que indican que desde 2019 la absorción neta de espacio tiene una tendencia que se mantiene al alza, publicó el diario El Financiero. En cifras, el país ha pasado en 4 años de una absorción neta de 2 millones de metros cuadrados (datos de 2019) a 2.1 millones en 2020, 3.5 millones en 2021 y 1.1 millones de metros cuadrados en el primer semestre de 2022.
La disponibilidad de espacios, de acuerdo con la propia asociación, registró un punto máximo en 2020 con 6.3% del inventario existente, una cifra que cayó a 3.8% en 2021 y se ubica en 2.2% en el segundo trimestre de 2022.
4 áreas clave para el crecimiento de la demanda de espacios
La dinámica en la búsqueda de espacios para actividades industriales se ha originado por:
- Logística
- Manufactura
- Producción automotriz
- E-commerce
Las áreas mencionadas figuran como impulsores, según los datos de la AMPIP, en un momento histórico gracias a la atracción de inversión derivada del nearshoring como modelo operativo y mientras organismos como la OCDE (Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico) y la CEPAL (Comisión Económica para América Latina y el Caribe) prevén un incremento mayor en la atracción de inversionistas desde Europa y Estados Unidos.
Acerca de las regiones con mayor expansión del espacio destinado a actividades industriales, la firma Datoz señala que Reynosa, Guanajuato y Querétaro son los estados con mayor volumen de construcción de naves industriales, lo que además es una tendencia de inversión reciente, según Solili. Por tamaño de mercado, sin embargo, Ciudad de México, Monterrey y Ciudad Juárez concentran la mayor superficie en desarrollo.
Desafíos definidos para continuar en expansión
Desde Newmark, Juan Flores, director de investigación, expresa que entre los desafíos por afrontar persiste la necesidad de contar con información precisa de las diferentes ciudades y áreas que apuntan al crecimiento, especialmente con datos sobre:
- Población
- Incentivos
- Industrias existentes
Con base en el análisis de este tipo de factores, las empresas interesadas en invertir pueden hacer estudios más precisos para definir sus acciones con perspectivas de futuro. Un ejemplo reciente es el caso de Samsung, pues la firma coreana llevó a Austin, Texas, su inversión destinada a semiconductores para equipos con tecnología 5G tras confirmar que las redes disponibles en Nuevo León no permitían ejecutar de forma idónea las pruebas de sus productos.
Más allá de disponibilidad de la información, otro de los retos inminentes es incrementar la disponibilidad de infraestructura relacionada con áreas de producción. Datoz indica que el trimestre pasado se registraba la construcción de 3.9 millones de metros cuadrados; 21% de ellos en Ciudad de México, 19% en el mercado industrial de Monterrey, 16% en Ciudad Juárez, 10% correspondiente a Tijuana y 8% a Querétaro; en contraste, hay niveles negativos de disponibilidad en Puebla, Saltillo, Mérida y Guanajuato, con una previsión que apunta a que Querétaro y Monterrey entrarán en esta estadística.
Nearshoring, un factor diferencial regional
Aunque es posible atribuir el momento de crecimiento en la actividad industrial de México al nearshoring, las cifras indican que se trata de una tendencia que ha cimentado la expansión en determinadas regiones, entre ellas:
- Monterrey
- Saltillo
- Ciudad Juárez
- Tijuana
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