27/04/2021
Desde finales de 2020 y en lo que va de 2021, el sector de inmobiliario industrial ha dado muestras de buena salud ya que la tasa de vacancia nacional promedia un 5%, y tanto la actividad de desarrolladores como el interés de inversionistas se mantienen al alza, señalaron expertos durante un panel virtual organizado por T21.
Variables de la ocupación
En principio, Claudia Ávila Conelly, directora general de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), explicó que a diferencia de segmentos inmobiliarios que vivieron grandes pérdidas –como oficinas o vivienda–, en el industrial sucedió lo contrario porque los parques industriales en México albergan empresas de industrias esenciales y que respaldan la cadena productiva del país.
Además, destacó que en su mayoría son compañías globales las que vienen a transformar o fabricar materias primas y componentes, con el fin de exportar sus productos terminados con destino al mercado estadounidense (estrategia conocida como nearshoring en México).
Así, la ejecutiva apuntó que existen 3 variables que impactan la ocupación de espacios industriales: la demanda del mercado en Estados Unidos, el comercio exterior en México y el consumo interno.
“Mientras sigamos viendo que hay confianza del consumidor en este mercado, que hay consumo y que la economía sigue creciendo –por mínimo que sea, pero en dígitos positivos–, la probabilidad de que eso impacte en la demanda de espacios industriales es alta”, afirmó.
Sumado a esto, datos de la Asociación Mexicana de Ventas Online (AMVO) señalaron que el comercio electrónico en México creció hasta en un 80%, lo cual aporta dinamismo a la ocupación sobre todo en naves de última milla, el punto más cercano al consumidor final.
Lo anterior incentivó la creación de nuevo inventario, y esto se encadena con el entusiasmo de los fondos de inversión y la banca comercial, que siguen viendo oportunidad en el mercado, inyectando deuda y generando equity (capital privado inmobiliario).
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Mapa de la demanda
Respecto a los mercados con mayor demanda, Francisco Muñoz, vicepresidente sénior Industrial de CBRE México, destacó que casi todas las regiones mantienen baja disponibilidad y rentas estables, aunque en la frontera el escenario es particular.
En los últimos meses, Tijuana, Juárez, Monterrey, Laredo y Reynosa han registrado la mayor ocupación de espacios, aunque ya empiezan a mostrar un “rezago de producto” por lo cual es probable que a finales de año haya un incremento en las rentas.
Por supuesto, la cercanía con Estados Unidos es el mayor atractivo de esta zona, pero también la mano de obra calificada en sectores como manufactura, automotriz y dispositivos médicos. Así, de acuerdo con Muñoz, esto ha llevado incluso a empresas chinas a buscar instalarse de este lado de la frontera, a fin de “simplemente cruzar mercancías”.
Por su parte, el Bajío sigue dando muestras claras de recuperación –luego de un par de años de desaceleración– debido a una industria automotriz “pujante” y con armadoras buscando ampliar su proveeduría local en estados como Guanajuato. Y Querétaro, por su lado, sigue destacando en la industria aeroespacial y ahora en data centers.
En tanto, Guadalajara ha dado un viraje desde un enfoque tecnológico hacia el tema logístico, con inversiones en grandes centros distribución de parte de empresas como Mercado Libre, Amazon y otros proveedores logísticos (3PL en inglés).
Y en el mercado de Ciudad de México y área metropolitana, Muñoz detalló que ya se consolidaron más de 10 millones de metros cuadrados de centros de distribución en diferentes tamaños, y con la pandemia también se registró una aceleración de “casi cuatro veces lo que iba a crecer el mercado de última milla”.
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Inversión y factores de riesgo
Para aprovechar el contexto actual de crecimiento, Claudia Ávila aseguró que no solamente es necesario seguir desarrollando infraestructura y capacidades productivas, sino también es importante cuidar el ambiente de negocios ante factores de riesgo que lo afecten.
“La mitigación de riesgos tiene que ver con el ambiente social, con la seguridad, con la tramitología, con la transparencia, con la corrupción… obviamente dentro del ambiente de negocios también se incluye el estado de derecho, la protección de los derechos de propiedad… hay muchas variables que como país las tenemos, pero no podemos confiarnos, tenemos que trabajar más en el ambiente de negocios”, señaló la líder de AMPIP.
Finalmente, Francisco Muñoz consideró que, con todo, México sigue siendo un mercado “excesivamente atractivo” para una amplia gama de inversión extranjera (con presencia de capitales de EU, Canadá, Japón y Europa), por lo cual el ciclo de inversiones en el sector no ha parado, con circulación de propiedades y compraventas de portafolios industriales.
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