9/03/2021
En lo que mostró ser un reto para la economía nacional, durante 2020 el sector inmobiliario industrial mantuvo un comportamiento positivo y, basado en reportes de CBRE, hubo “una diversidad importante” en torno a los sectores y su requerimiento de espacios.
Así, la manufactura, la industria automotriz y el e-commerce fueron las actividades más relevantes, ésta última ganando terreno con proyectos de gran extensión y presencia en las ciudades más pobladas como Ciudad de México, Guadalajara, Apodaca y León (ver tabla).
Atentos a los retos y necesidades de las regiones productivas que impulsarán la recuperación económica post pandemia, en Frontier Industrial hacemos un balance de lo que 2020 significó para nuestro portafolio de parques industriales en México, resaltando los fundamentos de valor agregado que caracterizan a estos desarrollos.
Principales transacciones al 4º. Trimestre de 2020 (Fuente: CBRE).
Guanajuato y SLP, pilares del Bajío
Según el reporte de CBRE del cuarto trimestre, Guanajuato fue el estado de la región Bajío con mayor superficie de espacios en construcción con 198 mil metros cuadrados (m2).
Una de las operaciones más grandes se registró en el parque industrial PILBA de León, en un proyecto dedicado a comercio electrónico y que tendrá una superficie de casi de 40 mil m2.
Según cifras de enero a septiembre de la Secretaría de Economía, Guanajuato, Aguascalientes, San Luis Potosí y Querétaro atrajeron 2 mil 511 millones de dólares (mdd) de inversión extranjera directa (IED), es decir, el 77% del total que ingresó al país.
Y en el corto plazo, la demanda de espacio industrial en el Bajío podría tener un repunte por parte de la industria automotriz, ya que la entrada en vigor del Tratado México-Estados Unidos-Canadá (T-MEC) ha empujado a proveedores de partes y componentes a buscar terrenos disponibles cerca de las armadoras presentes de la zona.
Un ejemplo es la planta de BMW en San Luis Potosí, que incluso motivó a compañías chinas que forman parte de su cadena de suministro a salir de Asia por primera vez.
Jalisco, Hidalgo y Edomex apuntalan al centro
Al cierre de 2020, Guadalajara registró su máximo histórico en términos de absorción neta con 328 mil m2. En mayor medida, esto se debió al crecimiento en la demanda de espacios de transporte, distribución, logística y almacenamiento, que acapararon el 68% de la demanda total.
Para el parque industrial CLJ –al sur de la capital jalisciense–, esto se tradujo en la llegada de 5 nuevas empresas que hoy en día construyen más de 100 mil m2 de naves propias.
Paralelamente, los submercados de la zona metropolitana de la Ciudad de México soportaron altas y bajas de demanda durante todo el año, pero cerraron con niveles de disponibilidad sanos (5.3% promedio) y precios de salida altos (5.69 dólares/m2/mes). Esto derivado de la expansión de empresas de e-commerce y logística con foco en naves de última milla, pero también en grandes centros de distribución (cedis).
Un par de proyectos en nuestros desarrollos del Estado de México ejemplifican la dinámica de la región:
- La Plataforma Logística Arco Norte, que Liverpool construye en el parque Arco 57 de Soyaniquilpan-Jilotepec y será un mega cedis regional desde donde la tienda departamental gestionará su estrategia ominicanal.
- La entrega de la primera de tres naves Clase A en el Parque Industrial Frontier Toluca, edificios multitenant y con infraestructura adaptable tanto para manufactura ligera como para logística y distribución.
Por otro lado, en Hidalgo los indicadores prácticamente se mantuvieron sin cambios respecto a 2019, pero con una mayor consolidación de las empresas instaladas. Tal es el caso del fabricante de equipo eléctrico Generac, cuya planta en el parque industrial Platah apuntala su estrategia de mercado en México y Latinoamérica.
Tijuana, frontera de interés
Finalmente, CBRE apunta que la alta absorción de espacios industriales en el norte de México –con Tijuana y Monterrey como los mercados más demandados en 2020– responde al interés creciente de empresas provenientes de China para instalarse cerca de los EU.
Así, en el parque industrial Thomas Alva Edison hoy en día se construyen dos naves industriales clase A destinadas a albergar operaciones de empresas multinacionales de manufactura.
En ese sentido, la inmobiliaria internacional señala que uno de los principales retos para el país será “el fortalecimiento de las cadenas de suministro para que los procesos industriales y logísticos se realicen en tiempo”. Esto es posible cuando existen espacios industriales que ofrecen seguridad, conectividad e infraestructura de calidad para maximizar la inversión y reducir los riesgos.
Por todo lo anterior, y como muestran los resultados, nuestro portafolio de parques industriales en México cuenta con la flexibilidad de productos (como venta de tierra, renta de naves Clase A y proyectos Build to Suit) que se responde a las necesidades de las industrias estratégicas para el crecimiento del país.
