Real estate industrial en México: logros y estrategias ante el COVID-19

Ante la situación que experimentó México por la pandemia de COVID-19 durante 2020 y lo que va de 2021, los indicadores del sector de inmobiliario industrial se mantienen saludables. Así, se observan tasas de ocupación promedio arriba del 95%, a comparación con lo ocurrido durante la crisis global de 2008-2009 donde éstas cayeron casi al 82%.

Pese a estos resultados, la industria no se confía y varios de sus actores están promoviendo innovadores y altos estándares en diseño, construcción y operación de edificios industriales, a fin de dar valor agregado a las compañías que busca espacio en México para establecerse, ya sea a través de la compra de tierra o de la renta de naves industriales.

Conoce el panorama según lo expuesto por Claudia Ávila Conelly, directora general de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), durante su participación en el foro virtual “La reinvención del negocio inmobiliario” organizado por Forbes México.

“Viento a favor” y valor agregado

Para líder de AMPIP, el auge que hoy se vive en el real estate industrial se debe al gran interés por parte de empresas globales de venir a establecerse en el país, pues están muy vinculadas “a la demanda de grandes mercados, en particular los Estados Unidos”.

“Seguimos recibiendo flujos de inversión extranjera directa (IED) hacia México –el año pasado llegaron alrededor de 29.000 millones de dólares–, y eso lo vemos reflejado en la ocupación de espacios en los parques industriales”, afirmó la ejecutiva.

Aunque la IED captada fue menor a otros años, factores como el nearshoring en México (reubicación de la producción al país más cercano al mercado de consumo, en este caso EUA), la preferencia arancelaria de tratados comerciales como el T-MEC y cadenas de suministro sólidas en la región, permitieron que la demanda de espacio industrial se mantuviera constante.

“Todos los días vemos noticias de empresas que inauguran, que amplían, y hasta se han anunciado nuevos parques industriales sobre todo en el Bajío”, añadió.

Ávila Conelly apuntó que una gran ventaja del segmento industrial es que los usuarios potenciales requieren espacios grandes (de 10,000 metros cuadrados para arriba), razón por la cual el inventario en sí no creció pues “el plan es rentar las naves que ya existen”.

Paralelamente, la directora de AMPIP celebró que se esté disipando la creencia errónea de que, además de la cercanía con EUA, “México sólo tiene mano de obra barata que ofrecer”.

“La realidad es que tenemos sectores de alto valor agregado, que requieren de un talento especial”, y mencionó como ejemplos:

• Industria automotriz. No solamente es ensamble de vehículos y fabricación de autopartes, sino que aquí también ya se hacen procesos complejos como compuestos textiles para asientos.
• Dispositivos médicos. La cadena de suministro de Baja California (particularmente en Mexicali) se vincula directamente con clústeres como el de San Diego para fabricar sofisticados equipos de laboratorio.
• Alimentos procesados. “Muchos de estos productos se exportan”.
• Logística 3PL. Centros de distribución (cedis) de carriers como DHL y FedEx.
• Comercio electrónico. Cada vez hay más cedis de empresas como Amazon, Mercado Libre y Costco para una operación altamente automatizada y eficiente (con sensores de piso para robots cargueros autónomos y bandas transportadoras).

Celebrar los logros (pero seguir avanzando)

Para una organización como AMPIP –que representa a más de 370 parques industriales donde operan unas 4,000 empresas nacionales y extranjeras que generan alrededor de 3 millones de empleos directos–, ya no se trata sólo de crear desarrollos con buena ubicación, sino que se deben evidenciar los estándares de responsabilidad ambiental, social y de gobernanza (criterios ESG por sus siglas en inglés) que abandera el sector.

Así, la Asociación se planteó un Plan de Ruta a 2030 con acciones y “programas para apoyar a los desarrolladores a tener esas evidencias, que muchas veces son determinantes” para que los clientes potenciales accedan a firmar los contratos de renta de naves industriales.

Entre las iniciativas más importantes podemos citar:

• Los programas Parque Industrial Seguro y Operador Económico Autorizado (OEA), que evalúan riesgos estructurales en toda la operación (no sólo en seguridad pública y patrimonial) e implementan medidas de inteligencia, análisis de datos y toma de decisiones en administración de contratos, mantenimiento, proveedores, etcétera.
• La certificación Parque Industrial Verde, que comprende acciones y tecnología para reducir el impacto ambiental de los parques (como plantas de tratamiento para reutilizar el agua, o luminarias ahorradoras de energía).
• La certificación LEED de naves con estándares sustentables de diseño y construcción.

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Finalmente, Claudia Ávila reconoció que pese a los retos pendientes en la agenda nacional –como la inseguridad en varios estados o la poca agilidad y transparencia en trámites–, “aún así debemos sentirnos orgullosos de que México es un país favorito para las empresas globales”.

En Frontier Industrial seguimos las buenas prácticas del sector. Por eso, nuestro portafolio ofrece renta de naves industriales Clase A con certificación LEED y estándares de seguridad que dan certeza a las inversiones.