Logística, nearshoring y demanda global de espacios industriales

En el artículo anterior vimos cómo los flujos de comercio e inversión productiva han cambiado en los últimos años, y también cómo la pandemia de COVID-19 está acelerando este movimiento de capitales hacia centros de manufactura con un potencial más alto de nearshoring (producción en países cercanos), a manera de restaurar la maltrecha cadena de valor global.

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En esta ocasión, seguimos revisando esta estrategia de negocios y su probable impacto en la demanda de espacios industriales, con base en el análisis “Covid-19 and Global Manufacturing Supply Chains” publicado por la firma Savills.

Dinámica de la demanda

Al alterar los flujos comerciales, el cambio en las sedes de manufactura también cambiaría la dinámica inmobiliaria de las diferentes regiones industriales y logísticas del planeta. 

El ejemplo más evidente que pone Savills es el de Vietnam donde, al emerger como potencia manufacturera, su mercado de real estate ha visto alzas de precios tanto en venta de terrenos industriales como en alquiler de naves industriales. Tan sólo en la provincia de Binh Duong, las rentas aumentaron en 54.4% entre el segundo semestre de 2018 y la primera mitad de 2019.

Por otro lado, y más que un encarecimiento, los espacios logísticos atraviesan una temporada de muy baja disponibilidad, sobre todo porque la entrega de nuevos inmuebles se ha retrasado por los cierres sanitarios ordenados por los gobiernos del mundo. Así, la tasa de vacancia promedio en Europa es del 5%, e incluso en las zonas industriales de Pekín y Tokio es menor al 2%.

En parte, esto se explica porque con la pandemia aumentó la necesidad de distribuidores y retailers de mover sus inventarios por el auge del e-commerce, de modo que estas compañías ocuparon más inmuebles en una misma ciudad como medida de prevención a futuras interrupciones.

Al mismo tiempo, la automatización en los centros de distribución y entregas (fulfillment) ha incrementado la eficiencia de espacio y recursos, por lo que sitios con menor superficie pero mejor ubicados podrían usarse de forma más intensiva, y con ello aumentar sus precios de salida.

Así, la firma británica prevé que el nearshoring disminuirá la presión sobre los mercados de real estate logístico e industrial en los países sede de los fabricantes.

¿Adiós a la fábrica del mundo?

Para la consultora, los niveles de nearshoring y diversificación de las cadenas de suministro aumentarán en el corto plazo, dejando atrás el dominio de China como mercado único de manufactura y dando paso a un modelo descentralizado (hub and spoke) con múltiples actores de países emergentes.

“Los países que logren un balance entre cercanía a los mercados de consumo, costos de producción reducidos y un clima de negocios favorable serán los que se beneficien primero”, dice Savills.

Así, se prevé que mercados de bajo costo como Vietnam y Tailandia en Asia, Europa oriental y México en Norteamérica tendrán una mayor participación en la regionalización de la cadena de valor global.

Cabe señalar que no todo el peso de la decisión recaerá en costos laborales atractivos, ya que los inversionistas cada vez están poniendo mayor atención a estándares ambientales, sociales y de buen gobierno (ESG por sus siglas en inglés).

Un ejemplo es la iniciativa de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados de promover estándares de diseño, construcción y operación sustentable en los desarrollos industriales de sus socios.

En Frontier Industrial respaldamos las oportunidades de negocio que se generarán a través del nearshoring en México y la regionalización de las cadenas de suministro. Y nuestro portafolio industrial está listo con renta de naves Clase A, proyectos Build To Suit y venta de terrenos industriales dentro de nuestros parques ubicados en los corredores logísticos y de manufactura más importantes del país.